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二套房调控政策或细化 2010年房价面临回调

房价泡沫,已经成为摆在市场面前的一个大问号。

2009年房产政策调控,主要集中在对于房价影响间接的土地方面,政策传达到终端销售仍需要一个过程,对房价影响太间接。

而面对房价泡沫滋生的现状,2010年,决策层是否下决心挤压房价泡沫、将如何挤压房价泡沫,成为这个新年开始的焦点,而相关政策的出台又成了摆在决策层面前的头号难题。
在宽松的政策环境下,2009年的房价,犹如脱缰野马,一路创下新高,直至年底,攀登至历史点。

然而房地产辉煌的背后,却缠绕着一身的麻烦。在2009年,一线城市房价上涨了50%以上,而在《福布斯》杂志近公布的世界七大近在眼前的金融泡沫中,中国的房地产排在第二位,房地产泡沫已成为中国必须面对的严峻问题。临近2010年,政策突然翻脸收紧,在这种利空预期下,泡沫在2010年是否会被挤破、相关政策如何出台成为一个新年谜题。

关键词:地王 泡沫 恐慌性

2008年房地产行业的熊市特征已经被完全洗净,在2009年再次上演了牛市的疯狂。

年初,北京市建委等9部门联合发布“15条救市新政”,被潘石屹称为“政府送给北京购房者、房地产企业一个牛年春节大礼包”。从此为起点,2008年被压抑的购房需求逐渐释放出来,北京房地产市场率先复苏。各地的房地产市场也相继走出一波“小阳春”的行情。

我爱我家控股副总裁胡景晖告诉《华夏时报》记者,2009年楼市的火爆主要是在宽松的政策环境下发生的,为了刺激经济,低利率和低税费已经达到了历史点。而另一方面,2008年被抑制的需求在2009年得到了集中释放,而为了赶楼市优惠政策的末班车,一些恐慌性需求入市,透支了2010年的部分需求,这三年需求在2009年集中入市,加剧供不应求局面,成交量创新高的同时,也推高了房价。

而随着巨量信贷潜入楼市,房地产的虚火烧得更旺,并渐渐传导至土地市场。从5月富力拿下当时北京的单价地王开始,一线城市地王争夺战打响。而在这场战争中,拿地王者又以国企背景企业为耀眼。从5月开始的半年时间里,保利、绿地、各地城建集团、中海集体亮相土地市场。

而在CRIC上市庆典上,中房协秘书长朱中一曾向记者表示,通胀预期造成保值增值需求资金来楼市避险,开发商销售回笼好而不急于销售,以及地王的出现,都客观上助推了房价的提高。

而实际上,房价的无休止上涨,已经使房屋的价格远远超过其价值,并出现了恐慌性购房行为。日前,万科董事长王石也表示,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂,而万科为此已经提前准备。


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土地政策难挤房价泡沫

与“泡沫”一样,“地王”是2009年中国房地产市场重要的关键词之一,成为决策层调控的目标。

从2009年8月起,国土部等相关部门就出台一系列土地政策,调控紧紧围绕地王和打击囤地。12月17日,财政部等五部门出台开发商土地出让金首付比例提高到50%政策,更是提高了土地的购买门槛;而为进一步打击囤地,12月23日,国土部挂牌督办9省18宗房地产开发闲置土地,动作频频,使得2009年成为土地调控年。

然而,在现今土地财政主导的地方财政体系中,地方政府是否能向开发商动刀?

一位开发商向记者表示,二、三线城市拿地后,余款拖着不交,地方政府也不会强制要求交或者收回土地。而2009年良好的销售回款,让开发商手里并不缺钱,地王现象还将持续一段时间。

“地方政府对土地财政的依赖,也让地方政府更维护开发商。”一位土地专家向记者表示,在政策执行上会对政策有抵触。

事实上,开发商不差钱的现状,让这些关于土地的政策,似乎有些不痛不痒。一位大型开发商向《华夏时报》记者表示,国土部的“新政”对于大型开发商影响不大,从2009年5月份起,北京国土部门其实早已悄然提高了买地门槛,要求北京所有项目土地款要在1个月内交清,而北京也没有听说哪个项目拖欠了土地出让金。

据该人士介绍,土地出让金首付比例的提高,对大型企业影响很小,将限制中小企业进入土地市场竞争,从购买土地这个市场,开发商已经加速洗牌,而中小企业在拿地上资金比不过大企业,难以拿到土地的企业正在逐步淡出房地产行业。

房价越来越高,在地价与房价的争论成为一个社会话题之后,决策层出台一系列土地政策,将对2010年房价产生什么影响尚不得而知。

对此,上述土地专家表示,由于地方政府的阻挠,预计通过土地政策来控制

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