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楼市年终盘点:房价究竟是怎么涨起来的?

回顾2009年东莞楼市,可以用“房价在调控中上升”八字概述。从小阳春到大阳春再到楼市普遍回暖,个别楼盘价格狂飙得令人咋舌,“房价”、“房价”还是“房价”,这应该是2009年的楼市关键词。

楼价怎么不知不觉涨起来呢,到底是什么原因让我们的房价重回高位?本期的年终盘点系列,带读者探索2009年房价上涨的秘密。

说到这一年的房价变化,跟2007年基本形成倒挂,从楼市冷淡期的止跌、到连续成交的“小阳春”,再到持续稳中有升的“大阳春”,楼价越走越高。楼市在谁也没有想到的情况下,复苏、回暖、上升。这一切充斥着偶然又似乎有有些必然。从某个角度上说,政府应对金融危机制定的宽松货币政策让地产商间接收益。

阶段:止跌时间:2008年12月—2009年3月 关键词:房价反弹 楼市均价突破5000元/平方米

2009年1—4月,出台的房地产宏观调控政策较少,这段时间主要是对2008年已出台政策的贯彻和落实。两会政府报告提出促进房地产市场健康发展,相关政策也基本上是对此前出台政策的强调。不过,两会要求的推进房地产税制改革的意见,在5月份得到响应。此后,央行、银监会从信贷方面提出对房地产市场健康发展的支持,体现了政府3月政府报告的政策意旨。

从2008年9月至2009年3月的7个月时间里。数据显示,这一阶段成交均价为5105元/平方米,其中2009年季度成交均价为5129元/平方米,比2008年的后四个月略有上扬,不少业内人士当时指出,东莞楼市已突破5000元/平方米大关,目前5000—5500元/平方米的单价已是市场普遍接受的价格区间,5000元/平方米成了销售稳定线。

谈到价格,供需关系才是影响成交量和市场价格的基础因素。从2007年与2009年季度商品房供需数据不难看出,2007年底供应量达到了峰,2009年3月销售面积为56.57万平方米,环比增长71.6%,销售面积更达到2007年8、9月份的平均成交量。在这个基础上,楼价反弹企稳,都是不难理解的事情。

对于成交量,虽然在2007年9·27新政之后,成交量出现了冰火两重天的局面,从缓慢下滑迅速走向直线下滑。购房者在开发商跟购房者的对峙中获得胜利,但成交量还是在2008年底跌到谷底。直到今年3月,成交量才恢复到2007年八九月的水平,楼市出现了个明显的上升趋势,形成了个谷底反弹。于是,有人开始给这个变化起了个名字———这就成了日后众人皆知的“小阳春”。

不过,2009年3月份,并不是所有人都看好这次反弹行情。相当一部分地产业内人士认为,它与去年成交量呈小波段的涨跌未有本质的区别。由于消费群的观望情绪尚未转成积极的消费心理,尽管成交量高于供应量,但市场并没有出现或者的场面,大部分楼盘还在想应对楼市遇冷、增加客户上门量的办法。

第二阶段:小阳春时间:2009年3月—2009年5月 关键词:消化库存 开发商消化存货房价稳中有升

从今年五一前后一周时间内的成交量来看,随着早期降价产品的逐渐消化完毕、市场观望情绪逐步消弭,加上越来越多的现楼供应以及中高端项目的推出,五一前后的成交价格与2008年下半年低位相比,有了一定的提高。而从研究机构提供的4月份的签约情况来看,均价在每平方米5000元以下的产品越来越少,均价在每平方米5000元以上的产品比重已占到八成。

从今年“五一”期间新推出的14个楼盘的价格来看,在城区范围内,均价在每平方米5000元以下的楼盘仅有2个。合富辉煌市场研究部经理李兴旺当时接受记者采访时认为,在经济形势尚未完全转好的情况下,如果房价继续上升,或将对楼市成交产生较大的抑制作用。开发商在成交量上升时期应该理性定价,走货才是上策。

事实上,在那个阶段,众多开发商减缓了动工和开发进度,全力消化存货,尽管成交趋缓,但不意味着无成交,更不乏低价促销迅速消化存货的楼盘。使今年出现了供需关系的次倒置。

由于去年楼市的低迷导致存量较大,楼盘销售周期变长,因此,不少开发商都放缓了对新盘或者新货的入市计划。因此2009年“五一”期间,城区在售楼盘的数量虽然有所增加,但还是以消化存货为主。不过不少开发商也开始趁热打铁,在“五一”期间开始尝试推出新产品、考验市场。即使这样,也有部分楼盘出现销档期,旧货销售殆尽,而新品还未推出,走货的节奏加快这是不少开发商始料未及的。

不过,在当时新推楼盘中,也有一部分开发商在“五一”前一周内就开始抢占市场。而“五一

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