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明年投资楼市或无太大盈利空间

楼市风生水起的2009年即将过去。由于房价的快速上涨,近期频频释出信号,将遏制部分城市房价过快上涨,抑制投资和投机性购房行为,相应政策措施也逐渐出台。那么2010年楼市将走向何处,是高位盘整还是将出现拐点?对于投资者来说,明年楼市是否还具有投资的价值,也是一个必须思考的问题。 

  ○政策

  楼市“降温”政策密集出台

  过去短短半个月时间,楼市政策密集调整几乎令人应接不暇。

  12月6日结束的经济工作会议提出,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,为2010年楼市政策定了一个基调:以稳为主,略有调整。

  随后,12月9日,国务院常务会议开始具体着手调整:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。消息刚出,不少业内人士长舒一口气。调整仅仅涉及二手房营业税,比此前预期小了很多。

  不过,这些业内人士并没有高兴太久。12月14日召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议还出台了4条具体措施,当中包括要“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”。这个被业内称为“国四条”的全新表述,比前一次国务院常务会议更为收紧。此前“打击投资性购房”的表述也已变为“抑制投资投机性购房”。

  很快,12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署五部委联合出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

  中国楼市是个政策市,政策的松或紧直接影响到楼市心理预期、成交情况和景气程度。因此讨论2010年是否适合投资楼市,把握好政策的大趋势至关重要。

  ○市场

  近期房价仍将高位运行

  目前已经明确的楼市利空政策主要是两项,一是二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;二是开发商买地首付比例不得低于50%。营业税政策调整主要打击投机性购房行为;而买地首付提高到50%主要是对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。这在较短时间内对投资者心理和房地产业有一定负面影响。不过客观来看,这两个政策虽然能对遏制部分城市房价过快上涨起到一定作用,但对楼市的直接影响并不大。

  我们从历史来看,2007年导致楼市出现拐点的关键因素是二套房贷的收紧。此前业内担忧的也是二套房贷优惠从明年起取消,从而导致楼市重新进入调整通道。不过,经济工作会议确定2010年将保持宏观政策的连续性和稳定性,并支持居民自住和改善性购房需求。因此楼市政策不太可能采取“一刀切”的办法。14日的国务院常务会议虽然提出要“加大差别化信贷政策执行力度”,但由于仍需鼓励改善型需求,因此业内普遍认为,二套房贷政策不会突然收紧。

  因此,尽管楼市政策的调整很可能继续,但综合已出台的政策和可能出台的政策来看,这些调整只处于“微调”层面,真正的“杀手锏”不会轻易放出。国泰君安报告指出,从目前宏观经济和地产行业所处阶段看,政策实际拐点还看不到。目前开始严厉的政策打压将影响8月才开始实质性恢复的房地产投资及其产业链、9月才开始加大供应的地方政府卖地财政收入,进而影响全局。

  合富辉煌分析师黎文江还指出,从表面上看,可使用财税、金融、行政、法律等手段,打击炒房遏制房价。比如可收紧二套房贷、增加房屋交易环节税费等。但从以往经验来看,这些办法在现实中有可能一一被化解。“比如即便二套房贷紧缩,也约束不了有门路的投机客和那些善于违规的银行。”

  此外,由于去年开发商采取了收缩策略以缩减开工面积,加上今年的销售畅旺,目前可售房源大概仅相当于4个月的销售量。较之去年房市迷时的22到24个月的存货大大降低。而像广州,由于明年将举办亚运会,也会有大约2个月时间的停工期,新增货量的不足也将导致房价高居不下。

  工商银行投行部研究分析师张贻伦表示,目前来看,楼市短期内不会出现大的波动,房价在一段时间内仍将高位运行,价格即便出现小幅调整,早也将在明年6月以后。省房协会长蔡穗声则分析,明年三季度楼市到底会不会出现调整,还要看政策收紧到什么程度,以及上半年楼市的总体情况。

  ○预测

  虎年楼市涨跌专家分歧大

  如果这些关于明年楼市整体情况的预判成立,那明年到底是否适合投资楼市呢?

  张贻伦预测,明年经济总体情况将好过今年,而从流动性来看,美元贬值和人民币升值的预期,将成为流动性增加的主要因素。12月16日有媒体表示明年总体信贷规模可能达到7.5万亿元,

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