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二手房 “赶政策”还是“凑热闹

    ●价格涨 二手房卖家一年赚出一套房钱

   ●细算账 税费优惠不抵房价单月涨幅

  ●创新低 北京二手房租售比首破1:500

  近日,广受关注的二手房税费政策调整终于尘埃落定:国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续。一时间,二手房交易市场犹如被“火上浇油”,中介公司、房产交易大厅里到处人头攒动,二手房报价纷纷借势上涨。

 
     然而在“繁荣”景象的背后我们发现,随着二手房价格近一年来的快速上涨,许多区域的二手房已经出现价格虚高的情况。买还是不买?则成为当下买房人需要理性思考的一个问题。

  ●多人“抢”房成常态 一套房卖出两套价

  家住朝阳的张女士今年二月花90多万在国美城买下了一套两居室,原本打算等过几年市场回暖再卖出去,谁知道过了仅仅10个月时间,这套房子就被很多人争购,在经过多轮“竞价”之后,这套房子被以180万的价格买走。“如果不算我买房时支付的税费和中介费,这套房子10个月正好涨了一倍”,说到这里张女士掩饰不住喜悦之情。

  房价上涨之快不仅出乎张女士的想象,也让在这一片区做房地产经纪的邓鑫越发看不懂了。“年初的时候,国美城的房子普遍价格都在9000到10000元之间,即使那样,成交的也很少;现在卖方报价已经涨到17000元以上,却被很多人争抢”,邓鑫说。

  按照目前比较通行的说法是,成交价格的快速上涨与买房人的急切入市,是因为即将到期的二手房税费优惠政策:人们都想赶在政策到期前买房,从而少交些税费。然而我们发现一个有意思的现象是,今年上半年同样享受税费优惠的时间段内,二手房成交量并没有突出表现,而价格也没有表现出太大波动,而张女士的购房经历也恰好说明了这一点。

  有业内人士表示,其实二手房税费政策所带来的影响,并不应该像现在这样剧烈,只不过市场的正常上升与购房者对未来房价上涨的恐慌心理掺杂,再加上一些利益相关方的推波助澜,造成了目前的恐慌性。

   ●多个热点区域涨幅超7%

    谨防“捡芝麻丢西瓜”

  其实,张女士的经历只是当前楼市的一个缩影,今年年初以来,随着相关刺激政策的作用逐渐显现,以及人们对楼市预期的改变,越来越多的购房人重新回到楼市,而房价也借此登上了一个新的台阶。据美联物业近日发表的一份调研报告表明,北京2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%。而在一些热点板块,价格涨幅更是不止如此。

  中原地产研究研究员许芹表示,11月北京二手房均价上涨快的五个区域分别是太阳宫,亚运村,田村,万柳区域和朝阳北路区域,上述区域的二手房均价单月涨幅均超过了7%,而太阳宫区域更是达到了9%。

  专业人士给我们算了这么一笔账:目前太阳宫地区的二手房均价在18500元左右,按此计算,太阳宫区域的二手房均价仅11月份的涨幅就达到了1528元。假设购买一套房龄在2-5年的100平方米商品房,其在年内成交享受的营业税优惠额度为101750元,但其因房价过快上涨需要额外承担的费用则达到了152800元,而且这一数字将随着市场的更加火爆而上升。

  “也就是说,冲着税费优惠而去争购一套房子,到头来即使买到了,所额外付出的代价很可能远远超过本身能享受的优惠”,该人士表示。

  ●租售比首破1:500

  房价高涨引发投资者忧虑

  我们在调查中发现,由于下半年二手房价格的急速上涨,很大程度上挤占了房地产价格的升值空间,从而引发了一部分投资者的担忧。其中,为明显的变化就是房产租售比。

  据美联物业市场研究部总监张大伟介绍,“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例,以单套月租和总价比值,换算出租金与房价是否合理的差距。因为买房的目的可能是投资或投机,但租房通常都是真实居住需求,因此两者之间的价格联系,可反映该地区房产运行状况。

  来自美联物业北京市场研究部的调查显示:11月以来北京的楼市租售比再创纪录突破了1:500,达到了1:546,部分区域甚至达到了1:700。“而这一比例在去年还基本在1:400左右,上涨幅度达到了25%”,张大伟说。

  而来自市场层面的警戒信号更为直接,据了解,在北京一些房价上涨过快的区域,已经出现了买来的房子租不出去的现象。“业主高价买到的房子,自然希望租个好价钱,不过有的业主根据房价定出的租金高出市场价太多,适逢现在逐渐进入租赁市场的淡季,这些房子很难租得出去”,一位知情人透露。

  “根据我们的调查显示,二手房市场上的非自住买家已经远远超过五成,这一数据说明目前市场风险比较大”,张大伟表示。

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