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赶搭优惠末班车必须谨慎 购房优惠水分有多少

  被称为民间地产评论员的时寒冰愤怒地说,“现在的房地产市场已经成为一个巨大的传销场所”,地方政府、开发商、银行和中介机构经过多层炒作传导,共同造就了房市的虚假繁荣,而居于这座金字塔底层的购房人,成为终的接手人和受害者。

    就拿所谓的房产新政来说,有谁知道它给购房人带来的优惠到底有多大?为什么简单的真相总是在有意无意中被掩盖和夸大?

  还息算账看长期

  正值2008房产新政出台一周年之际,因为部分优惠政策将在2009年末到期,劝导购房人赶搭末班车的声音不绝于耳,几乎千篇一律的说法是那么大的优惠眼看就要取消了,过了这个村可就没了这个店。对此,了解一些真相的汤先生觉得有话要说。

  汤先生是在今年夏天被婚姻逼着走进房市的,自知所知甚少,他专门请教了某银行个贷部的一位房贷专家。该房贷专家一番讲解下来,让汤先生切实感受到了房产优惠政策的好,以贷款60万元20年计,前后节省的费用总额竟达近20万元。备受鼓舞的汤先生在一个月内辛苦找好了房子,只是在签的房贷合同时,细心的汤先生发现自己被忽悠了。虽说在这个时点购房是否吃了大亏还为时尚早,但心里咂摸着总不是那个味儿。

  请看汤先生被节省出来的近20万元是如何算出来的。

  障眼法:降息利好10.71万元

  该房贷专家告诉汤先生,当前5年以上的房贷利率为5.94%,处于多年来的水平(按:自1997年来,仅高于2002年2月21日~2004年10月29日执行的5.76%的同档次利率),再次下降的空间几乎没有。在这个时候入市“抄底”,可以节约大笔的利息支出。如表1所示,以贷款60万元20年为例,可节省利息10.71万元。

  表1 贷款60万元20年,当前利率和房产新政前利率等额本息法还款对比

  利率 月供(元) 总利息额(元)

  新政前基准利率 7.20% 4724.10 533782.99

  当前基准利率 5.94% 4277.84 426682.47

  差额 1.26% 446.26 107100.52

  签约前的一个偶然机会,汤先生看到了本刊2008年第12期刊登的《勿夸大降息对房贷的利好》一文,才发现被该房贷专家偷换了概念,把当前只能持续较短时间的低利率用在了整个20年的房贷期内。实际上,低利率通道通常不超过3年,房贷利率几乎每年都会随之做出调整。在长达数十年的贷款期内,有低息期必然有高息期,当前降息对贷款时间较长的购房人来说是没有任何意义的,只对贷款期限很短的购房人有利(如3年以内)。

  更为严重的是,不少人是按照当前的利率水平来测算自己的购房能力,如果在低息期购买的房子正好处在承受能力边缘,一旦利率反转进入上升通道,这部分人就有可能出现断供现象。要知道,1997年10月23日~1998年3月25日我国的5年以上贷款利率曾高达10.53%,按表1所示的情况计算,月供额达6002.38元,整整每月高出1724.54元!

  结论:降息对较长贷款年限的购房人无实际意义,仅对短贷款年限者有效。

  移花接木术:7折利率优惠6.97万元

  汤先生从该房贷专家那里了解到,根据2008年底的房产新政,像他这样购买套普通房的情况,可以享受7折利率的优惠,而此前的优惠利率仅为85折,这又可以节约一笔不菲的支出。如表2所示,以贷款60万元20年为例,可节省利息6.97万元。

  表2 贷款60万元20年,85折和7折优惠利率等额本息法还款对比

  利率 月供(元) 总利息额(元)

  7折优惠利率 4.158% 3686.03 284646.97

  85折优惠利率 5.05% 3976.33 354318.20

  差额 0.89% 290.30 69671.23

  7折优惠利率的期限有多长?各银行和中介机构都没有明确说明。不少购房人想当然地认为,即使房贷基准利率会根据市场情况做出改变,但无论怎么变,只要7折优惠利率一日到手,在房贷的全过程必然都是7折,表2所示的计算方法也做出了如是暗示。

  然而真的如此吗?在阅读房贷合同时汤先生注意到了这个问题,经再三追问,贷款银行的业务经理不得不表示,一旦信贷政策随着市场条件发生重大变化,这个7折优惠利率也是“可能”发生变化的。但他同时表示,汤先生既然已获得了7折利率优惠,表明他有着良好的资质,无论利率如何调整,汤先生仍将获得惠的利率折扣。该业务经理解释说,7折毕竟是个历史新低的优惠水平,从85折到7折很正常,将来是否会从7折回到85折,“我们也说不好,所以客户不问,我们也不会多说。”

  汤先生对这样的解释很不满意。进一步咨询了有关业内人士后明确得知,房贷合同上标明的只是当年的利率,在每年1月份,银行会根据新的情况对利率实施调整,包括对利率优惠的调整,一般会在2月份实施新的标准。汤先生很生气,但购房手续已到关头,想想前期的大量努力,只好无奈签字。

  7折优惠利率对汤先生的影响有多大?除了它是优惠利率之外,并没有任何实际意义,而按照汤先生的资质状况,在任何市场条件下均可申请到优惠利率。

  结论:7折利率优惠对较长

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