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:涉足商业蓄谋已久 万科转型多元化模式

  2009年11月16日,在位于深圳大梅沙的新总部万科,万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合对外公布了万科的新战略,“万科未来在以住宅产品为主的同时,发展持有型物业的储备。”郁亮称。这一消息突然空降,引起房产界一片哗然,作为房地产行业的“老大哥”,万科一举一动都影响着中国地产行业的未来发展。

    八年前《南方都市报》一则有关“王石将如日中天的万佳百货转让华润”的报道,同样也引发过业界的阵阵骚动。而后事实证明,万科通过不断做减法砍掉所有与住宅不相干的业务,将自身引上了一条专业化房地产公司的道路。在后面的5年中,整个中国房地产行业群起而效仿,专业化开发模式成为了一种潮流。无独有偶,八年后媒体再曝:“万科开始筹划近期内涉足商业地产,调整单一化发展战略为多元化发展战略。”业界人士再度卷入其中,纷纷猜测此举或意味着万科已预见到中国房地产行业未来的发展模式。

  据相关披露信息显示,万科在战略中将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波透露,“今年四五月间,就听说万科在做内部商业人才的培训了。”万科这次涉足商业地产并不是突然空降奇兵,而是蓄谋已久。也有分析人士认为,万科商业地产的二八比例虽显保守,但有其适当性。举例来说,天誉置业此前商业投资比重偏大,沉淀大量资金,产生高额负债,反而拖累企业住宅项目的滚动开发。

  事实上,在郁亮吐露“玄机”之前,万科涉足商业地产就已有先兆。2004年,万科就在上海素有“小徐家汇”之称的七宝板块拿下了政府规划为商业用地的七宝53号地块,另据了解,浦东的地杰国际项目以及浦江镇的翡翠别墅项目,该两个项目商业用地面积较大,建筑面积分布为30万平和10万平。可见,万科虽然在表面上在2004年全力发展专业化的房地产,但实际上已经悄然的为其未来多元化的商业住二八发展模式做着铺垫和准备。

  2009年8月,万科将凯德置地环渤海区域总经理毛大庆揽入麾下,出任万科副总裁兼北京万科总经理一职。业内当时就猜测,万科挑中毛大庆可能意味着万科的策略要进行某些调整,因为毛大庆更擅长商业地产——他在商业地产巨头凯德置地已经驰骋了15年。随后不久更换门庭的毛大庆在一论坛上高调宣称,万科并不是不碰商业地产,如果需要用商业地产提升住宅,那么万科也会进入。此话更坚定了业届对万科要涉足商业地产的猜测。

  对此,万科曾这样解释:“随着城市的发展和城市规划的调整,在城市一些比较接近的区域,纯粹的住宅项目已越来越少,住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。另外,城市人口结构也正在发生一定改变,养老物业等产品类型会有较好的发展空间。”

  有深喉告知新浪地产网记者,早在2006年,万科就做过一项中国人口结构变化的研究,得出一个结论:“2013年,置业人口红利的拐点将出现,新增置业人口将迅速下降,而改善型和高端再改需求将不断增加;到2017年左右,老龄人口在此期间将不断增加。”该研究预测,在2013年前后,北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。对此,韩世同曾表示,“万科发展进入相对成熟发展阶段,丰富产品线拓展商业物业,可起到调节、稳定收入的作用。”

  实际上,无论是从简单标准化开发模式转为品类比较丰富的开发模式,还是从住宅适度转型到复合地产。除了拉长产品线、开发持有型物业之外,万科并不会轻易放弃它的产业化探索。虽然困难重重,但其成功在欧美、日本都有先例。按万科所规划的战略,2014年公司旗下的所有住宅产品都将使用工业化生产。这意味着,万科需要寻找一条有中国特色的产业化道路。在外资逐步退市的态势下,是中国房地产行业走多元化发展模式的时机。

  【地产贴士】所谓二八法则,在任何一组东西中,重要的只占其中一小部分,约20%,其余80%尽管是多数,却是次要的,因此又称二八定律。生活中普遍存在“二八定律”,商家80%的销售额来自20%的商品,80%的业务收入是由20%的客户创造的;在销售公司里,20%的推销员带回80%的新生意等等;“二八现象”在企业发展中如同“黄金分割点”一样,发挥着重要的作用。

    本文转载自搜狐焦点房产网

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