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购房帮助之验房收房篇

一、看开发商是否具备合同约定的交房条件

要查看开发商出具的两书一表,这是收房的必要条件之一。具体为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》《入住许可证》。(注意:一定要求看原件)

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的趋势,问题比较少;问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定,《竣工验备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。不能只看开发商有没有这张表,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是开发商的过失,可以追究其责任。如果都没有问题,可进行下一步,任何一项有问题,建议不要进行收房。


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二、要求无条件看房。

当您做完步时,想要进行看房时,很多开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)、缴纳一年的物业管理费等费用,然后方可以办理入住手续,领取房屋钥匙和相关资料,然后才能验收房屋,如果房屋有问题交物业慢慢维修。

在交付以前,业主有权先验收房屋,发现有质量问题,开发商应限期维修,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和、产权代办费、物业费等费用)为前提,开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳,至于产权代办费,业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此,开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用,否则业主有权拒绝交纳,开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的,由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

如果开发商表示他是代为收取公共维修基金,则应该出具征收单位的委托授权书(原件),即使是房管局收取维修基金时,也须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。

这时候很多开发商会说面积涨了,要求补交房款,此时涨得多是公摊面积,(不管涨与不涨)都要要求开发商出具《实测面积表》。如果有,记下,准备进行下一步。如果没有,应让开发商限时提供,且不能收房。


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三、对照合同验收房屋质量(包括要约合同内容,也就是楼书和先期开发商进行广告宣传书和沙盘)

请仔细审察《集资建房协议》中第九条,第十三条,第十四条中所列各项,一定要全部吻合才行,否则不予收房,(具我所知,开发商在合同中承诺的首层电梯间为花岗岩地面,现在就是地砖的,仅此一项就可以不收房,可令他限期改正,并赔偿损失)

第九条中第1条"未导致该房屋质量下降或使用功能减少的,甲方无需进行补偿"(目前就有业主家原有的非承重墙(厚9cm,可拆)被改为承重墙(厚20cm,不可拆),减少了使用面积,有的业主家,在厨房和卫生间多了两个大柱子,用途不清。减少了使用面积,影响了厨房和卫生间的使用功能,类似以上情况,根据本条规则可要求开发商赔偿)

绿化,在期房中,广告楼书,宣传彩页,沙盘可做为要约合同。在本项目的要约合同中所显示的绿化带与目前经过大多数的业主看完所在的小区差别太大,可以说就没有绿化面积,更不要谈什么30%左右了。如果开发商不给出合理的书面解释和赔偿,建议不要收房,否则您有可能一辈子住在鸽子笼里了。


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四、验房一般应查看的方面如下

1.房屋权属文件:《国有土地使用权证》上是否有抵押记载?

2.房屋质量文件:《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》?

3.各种相关验收表格:是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件?

4.室门在开启、关闭的时候是否灵活?

5.与门框的各边之间是否平行?

6.否为三防门窗7.边与混凝土接口是否有缝隙?

8.个窗户在开启、关闭的时候是否灵活?

9.窗框各边之间是否平行?

10 .户玻璃是否完好?

11.台下面有无水渍?

12.玻璃是否为合同中约定的?

13.屋顶上是否有裂缝?

14.墙是否有裂缝?

15.间与阳台的连接处是否有裂缝?

16.身顶棚是否有隆起?用木槌敲一下是否有空声?

17.侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙?

18.从阳台看外墙是否有裂痕?

19.墙面是否有水滴、结雾的现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的

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