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购房帮助之看房选房基础知识

一、基础知识

1、什么是住房买卖?

住房买卖是指住房所有权及部分所有权的转移。住房作为一种特殊商品,所有权的转移(即买卖成交)必须办理立契过户手续,买房人拿到房产证,买卖才能成立。部分所有权的转移即使用所有权的买卖,不涉及产权转移。


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2、什么是商品房?

商品房是"房屋"概念中与非商品房相对应的一种类型划分。意指房地产开发经营企业开发、建成后的用于出售或出租的房屋(包括住宅用房和商业用房等)。主要特征首先在于"商品房"是房地产开发公司以盈利为目的建造;其次,经房地产有关主管部门批准于市场自由出售;再次,它具有商品的全部属性,并在法律上具有完整的所有权。


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3、商品房预售

商品房预售,又称"卖楼花",是指房屋的建筑工程尚未完成,房地产开发商就将其分成各个单位预先出卖,先收一部分款项,待施工完毕收取其余部分款项后再转移房屋所有权的买卖方式。

从法律角度看,房屋预售并不是房屋买卖,因为在买卖"楼花"时,房屋还在建造中,其房屋所有权还未经登记设定的。因此,房屋预售实质上买卖的只是"楼花"。但是这种"楼花"买卖与将来建后的房屋所有权紧密相连:买到"楼花"意味着将来必定取得房屋所有权,房地产经营者只能把房屋交给"楼花"持有者,而不能把已经作为"楼花"卖掉的房屋再另售给他人。而且,"楼花"一般还可以再行转让,即买到"楼花"的人可以再把"楼花"转让给他人,也就是把获得未来房屋所有权的债权转让给他人。


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4、商品房销售有哪几种类型?

商品房销售分现房销售和期房销售两种。

现房销售,凡是已经取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房,将不再办理商品房销售许可证;已经竣工但尚末取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房,仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。

商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房人交定金或预付款,而在未来的一定日期拥有现房的房产交易行为。


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5、房屋的结构有几种形式?

住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等),其作用是保证住宅在使用期限内,把作用在住宅上的各种荷载或作用力,可靠地承担起来,同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下,把所有的作用力可靠地传到地基中去。

住宅建筑的形式由于有多种多样,加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同,相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式:

(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构,又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖,所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说,砖的形状越规则,砂浆的强度越高,灰缝越薄越均匀,砌体的强度就越高,房屋的耐用年限就越长。

砖混结构的优点主要表现在:

①由于砖是小的标准化构件,对施工场地和施工技术要求低,可砌成各种形状的墙体,各地都可生产。

②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。

③可节省水泥、钢材和木材,不需模板,造价较低。

④施工技术与施工设备简单。

⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料,因而在住宅建设中运用得为普遍。

(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便,自重轻,并且施工工艺简单,材料也比较单一。不过,它的耐用年限短,设施不完备,而且占地多,建筑面积小,不利于解决城市人多地少的矛盾。

(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构,如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为:现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。


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6、什么是单元式住宅?

单元式(梯间式)住宅,是多层、高层住宅中常用的一种住宅建筑形式。这类住宅每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般每个楼梯可以安排2-4户(大进深住宅每层一梯可安排5-8户)。假若住宅的平面是条形(板式)设计,则一幢条形住宅可有多个楼梯,不

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