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我国房地产市场的划分

目前,对房地产市场的划分,主要是依据使用权让渡关系,把房地产划分为三个相关层次的市场。
房地产一级市场。它主要是指土地使用权的转让。在我国土地归和农村集体所有,而城市用地则归所有。一级市场就是把城市土地使用权有偿有限期地批租给土地需求者;承担者(即受让方)一次支付整个使用年限的出让金。一级市场实际上是由政府垄断的批租市场,其市场竞争只存在与买方,并且交易为单向性即只有政府才有权对土地进行批租,其他任何组织都没有这种权力。因此房地产一级市场是由政府整体控制的体现政府政策导向的准市场。在一级市场,土地使用权出让有协议出让、招标出让、拍卖出让三种基本方式,目前常见的是招标和拍卖出让。对出让的土地使用年限,作了明确规定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商品、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

房地产二级市场。它是指房地产与房地产的消费者之间构成 的交易市场。具体而言,就是开发商在取得土地使用权后对土地进行开发建设,然后将土地及其附着物转达让给使用者的过程。在房地产二级市场,土地及其附着物的转达让,包括土地使用权和建筑物所有权的转移,而土地使用权被子转移后,其使用年限要作适当 扣除。如A取得土地的使用权权为50年,但其开发过程花了2年,那么A转移给B时,B得到的土地使用权就只有48年了。在二级市场房地产交易要有合法的证明文件,要有明确的合约,交易额方式则由买卖双方自己议定。


房地产三级市场。它主要是指房地产的再次交易行为。也说是从前的购房者现在因把房屋拿来到市场上去卖。在三级市场信息上买卖的双方一般而言比较零散,规模不大,竞争性较强。

从房地产开发销售的流程看,在我国房地产市场还可以分为期房市场和现房市场。期房市场主要是房地产在刚开始开发时或已经开发了一段时间后的买卖。这时房屋价格比建后低,但风险较大。现房市场指房地在完全建成经验收合格后进入市场交易,现房价格较期房价格高,风险相对小些。对购房者来说,选择期房、现房、除了价格、是否急需外,还要看他的评估能力,是否能准确地把握市场走势,能否信任开发商。

需要读者注意的是,我国房地产市场机制不健全,福利性住房分配还占相当比重,虽然政府决定从1997年起取消福利性分房,但是要使福利性分房真正退出历史舞台尚须时日。这种计划分配就导致了我国的住宅市场的新特征,即存在安居房市场、微利房市场和商品房市场。

安居工程是政府为了解决职工群众住宅问题而推出的。由于安居房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费、2%管理费、贷款利息等因素构成,减免了土地出让金和一些税费,并不得有赢利,因此安居房价格大大低于市场价格。政府规定:安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房产、危房户和住房困难户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家庭。各个 城市都对此作了具体细则规定,一般年收入不超过3万元的家庭才有资格购买。购买5年后,在补交土地出让金和按规定交纳有关税费后,可依法进入市场,其收入归个人所有。安居房价格合适,建筑质量有保证,深爱职工群众,不足之处是安居房一般都修建在城市的郊区。

与安居房相呼应的是微利房。其价格略高于安居房,区域环境相当,但是其建筑质量值得认真验证。至于商品房市场则是真正的交易市场,在此不必多费笔墨。

此外,房地产市场还可按用途划分为商业用房市场和居住用房市场。

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