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我国房地产发展史

   新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。
   80年邓小平同志提出,我国城镇住房制度改革的设想,指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策,个人购买住房的房价款,由个人、单位和政府各承担1/3,即个人只需支付房价款的1/3,就可以买到住房,其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月,规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年,由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月,投资环境得到进一步发展,加上浦东开发的带动作用,1991年下半年,房地产市场出现回升趋势。

   从严格意义上说,我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点,而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展,房地产市场兴起,交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现:前四个月与上年同期相比,工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍.

1993年上半年达到顶峰.这期间,商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,房地产开发公司已达19000多家.

1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月.

1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后,房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划,逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是宏观调控继续深化的一年,在房地产领域,宏观调控已取得明显成效,房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构;地区差异有所缩小;用于炒作的资金和投机性的投资明显减少;中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

1997年有关机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法,一些城市决定停止福利分房,实行新房新制度。

从98年下半年起城镇停止住房实物分配,实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租;建立以经济适用房为主体的多层次新的住房供应体系,对不同收入层次的居民供应不同的住房,实行不同的定价原则:对收入较高的家庭提供经济适用的商品住房实行政府指导价,对收入家庭提供廉租金实行政府定价。

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