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商业地产“抗寒”进行时

    外部承受全球金融危机的冲击,内部面临供需严重失衡的困局,与火爆的住宅市场相比,中国商业地产市场仍在冬季徘徊。然而,“只顾低头开发,不顾抬头看天”依然是商业地产开发商们的生存现状。当“商住倒挂”已成不争事实之时,行业应该深思,2010年,商业地产将面临何种政策以及市场环境?商业地产真正的竞争力何在?危机过后,商业地产又将迎来怎样的发展机遇?


  商业地产“抗寒”进行时

  2009年,商业地产的日子并不好过。在很多人认为全球快走出金融危机之时,“迪拜危机”又来了,这个倚重商业地产筑起的奢华王国,在获得超速发展的同时累积了巨大风险,终陷入债务危机,也为中国商业地产提了个醒。

  “迪拜危机,给我们的警示就是它的发展太热,我们在这个时候要保持冷静,商业地产不要再盲目地加大投资。”12月5日,在2009年第十一届CIHAF中国住交会“中国城市与商业地产发展论坛”上,国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲表示。

  当日,来自商务部流通产业促进、国务院发展研究、中国人民大学、中国城市商业网点建设管理联合会等机构的政府官员、专家学者与来自各地的地产运营商齐聚中国住交会,就目前中国商业地产出现的问题、发展中的难点,以及2010年商业地产可能面临的环境、发展趋势等话题共同探讨城市与商业如何协调发展。


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    现状:供求严重失衡

  “今年的商业地产和住宅地产在7、8月以前,走出了一个完全不同的行情,冰火两重天,住宅地产红红火火,而商业地产并不令人满意,甚至还处于低迷状态。”任兴洲表示。

  的确如此,从今年2、3月份开始,住宅市场走向火爆,销售增长速度极快,到了4、5月份以后更是井喷式放量。据任兴洲介绍,数据显示,今年1~10月份的住宅销售面积是6.64亿平方米,且不仅销售增长速度快,商品房的价格涨的也很高,10月份70个大中城市的商业住宅房屋销售价格同比上涨了3.9%,北京、上海、深圳、广州等一线城市的涨幅更是远远高于这个数据,甚至有些地方价格高出2007年整体价格,创造了近年来的价格点。

  和火爆的住宅相比,商业地产普遍低迷。“今年1~6月份,31个主要城市有一半左右城市的商业地产销售处于下降状态,部分城市的商业地产销售面积甚至下降了30%。上海浦东上半年的写字楼租金下降了11%,广州写字楼的租金跌到了2005年的水平。”任兴洲介绍。

  然而,资本对于商业地产的热情并未因市场困境而变化。以上海为例,上海统计局数据显示,上海写字楼今年前7个月投资103.8亿元,增长8%,增幅大于商品住宅投资的6.2%。太平戴维斯也预计,今年下半年上海约有50万平方米新增供应。值得注意的是,今年上半年需求才仅为1.2万平方米。

  非理性开发暴露出的一个重要问题就是食量过大但是消化能力有限,导致后期经营风险。在中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄看来,目前中国商业地产发展“有机会也有风险,有规模也有泡沫”,问题的根源在于脱离了市场的需求。他表示:“有些省会城市一口气提出要构建4个商业地产项目,200万的人口,建四五个大型商业设施,规模是不合理的。这些问题反映出商业地产的发展确实存在着泡沫。”

  事实上,“供大于求”已然成为中国商业地产普遍存在的现象,在危机背景下,供求失衡的矛盾亦日益凸显。

  任兴洲亦指出,目前商业地产的低迷与商业地产供应有很大关系。这些年来前一轮经济的快速发展,使得每一个行业都或多或少有泡沫的存在,商业地产也不例外。大量供给在经济高速发展时感觉不出来,一旦经济下滑回调的时候,商业地产供大于求的形势就开始显现。

  她同时认为,商业地产增速缓于住宅地产,背后有着非常深刻的原因,首先,商业地产和实体经济紧密相连,在全球经济衰退的情况下,投资者变得相对谨慎;其次,差异还表现在商业地产的通胀保值功能和住宅不一样,由于对未来的通胀预期,住宅被赋予了投资保值、规避风险的功能,所以很多人已不是在买房子,而是在做金融投资,带动了住宅高速增长,而商业地产这一功能比较弱;再次,北京、上海等一线城市商业地产供大于求的局面并未改变;是政策原因,政策是重要推手,推动了住宅地产的发展,但是对商业地产而言,却没有那么多的优惠政策。

  政协委员、商务部原部长助理黄海表示,改革开放以后,商业多元化确实给我国市场带来了生机和活力,但是也出现了一些问题,特别是在上世纪90年代中期,商业网点特别是大型商业设施盲目建设问题比较突出,引起了社会广泛关注。2000年开始,城市商业网点规划即在研究制定中,2006年规划条例被国务院列入了一类立法规划,一旦通过随时可以发布,但是很遗憾直到现在这个条例一直没有出台。

  不过,黄海透露,目前商务部仍在积极地推进商业网点规划,国务院法制办也在积极协调,有

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