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房贷利率明年有望保持 提前还贷省钱有妙招

  在过去的3年中,每年1月,还房贷的市民都要面对贷款利率调整,而本月如果央行不宣布加息,对于大多数正在还房贷的市民来说,明年一年都会沿用当前的贷款利率。由于业内普遍预期今年年底前央行宣布加息的可能性不大,目前本市银行还没有出现集中提前还贷的情况。

    据了解,除了少数特别约定的情况,大多数银行都会从每年1月开始使用新的贷款利率为在调息前就已开始还房贷的市民计算房贷利息。 也就是说,在过去的一年中,央行可能多次对贷款利率进行调整,但在当年年底前,只有新办理房贷的市民会按照新利率支付利息,原先已经在还房贷的市民可以等到转年1月才开始按新利率付息。

  在2006年、2007年和2008年中,央行都曾多次调整贷款利率,因而2007年、2008年和2009年的1月,还房贷的市民都经历了房贷利率的调整。也因为如此,在过去的3年中,很多市民都会在年底时到银行办理提前还房贷的手续。

  但今年到目前为止,央行尚未宣布调息。关于本月会否加息的问题,一项针对百名经济学家和企业家的调查显示,对于当前积极的财政政策和适度宽松的货币政策进行较大调整的时间,29%的人认为是明年第二季度;19%的人认为是明年第三季度;13%的人认为应该在后年;8%的人认为是明年季度;6%的人认为是明年第四季度;只有11%的人认为应该是现在。另外,目前已有多家国内外金融机构预期明年央行会有1到3次幅度为27个基点的加息。有专家指出,要不要加息要看通胀情况,而且货币政策转向需要主要几个联合起来进行,否则我国一旦提高了利率,就会造成更多热钱流入。

  采访中,本市银行人士也表示目前尚未听说央行或银监会将出台房贷新政的确切消息,例如统一取消首套住房贷款“七折利率”优惠。这样一来,明年房贷很可能将沿用当前利率。即使明年季度央行宣布加息,对于大多数已经在还房贷的市民来说,新利率也要等到2011年1月才开始使用。因而与过去几年情况不同,今年到目前为止还未出现市民集中提前还贷的情况。

  但银行人士同时提醒市民,在有些住房贷款合同中,银行注明了新的房贷利率从央行宣布调息的下一月开始执行。那样一旦央行明年宣布加息,市民很快就要按新的房贷利率支付利息。

  提前还贷省钱有招 可选减月供或者缩期限

  市民提前偿还部分住房贷款后,每月的还款金额会有所减少,利息总支出也会随之减少。市民可尝试提前偿还部分住房贷款后,保持原先的月供基本不变,并申请缩短还款期限,这样利息总支出也能大幅减少。

  假设一位市民去年此时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款,采用等额本息的还款方式。这一年中,市民每月还款额为3071.69元,20年后还清时利息总支出为237205.82元。还款1年,市民的贷款还有483619.89元未还。如果这位市民现在提前还款10万元,保持还款年限不变,则每月还款额将减少到2436.55元,19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样,市民月供减少了635.14元,利息总支出减少了44813.22元。

  如果这位市民在提前还款10万元的同时,申请将还款总期限缩短为15年,则其每月还款额变为3016.04元,14年后还清时利息总支出为143554.62元。这样,市民每月的还款额只减少了55.65元,而利息总支出则减少了93651.2元。

  据了解,大多数银行都要求准备提前还房贷的市民在还款前1周到1个月办理预约手续。

  提前还房贷未必都划算

  有了闲钱提前归还一部分住房贷款,可以大幅度减少利息总支出,但提前还房贷并非对于每个市民来说都划算。银行人士表示,提前还房贷划算与否,和每位市民的具体情况有关,市民需要考虑自己的资金投资收益率是否高于贷款利率、近期是否会有其他资金需求等多方面因素。

  当前的5年期以上贷款年利率为5.94%,如果市民符合银行“七折利率”的条件,则贷款利率只有4.158%。这个利率水平并不算高,有的1年期银行理财产品预期收益率就与其不相上下。如果市民愿意尝试黄金、股票等有一定风险的投资方式,只要操作得当,收益率超过贷款利率,并不是特别难。比如黄金的投资收益在今年一年中已超过了40%,而业内仍然普遍看好其后市。

  但如果市民的投资非常保守,比如说平时的闲钱就是存在银行里,那么就可以考虑提前还贷。

  另外,如果感觉自己在明年有买车、装修、出国留学、再次买房等大额用款的可能,市民也不要急着提前还贷。因为如果现在提前还贷,到时资金不足,再申请贷款就不会有“七折利率”这样的优惠了。如果市民还了“七折”房贷,再申请利率上浮的新贷款,就得不偿失了。

  即使市民近期没有明确的资金需求,办理提前还贷前也要留下一笔机动资金,以备不时之需。

    本文转载自搜狐焦点房产网

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