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二手房买卖法律知识

   问:哪些房产不得转让?

     答:下列房地产,不得转让:

  (一)以出让方式取得土地使用权的,未支付全部土地使用权出让金;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,未完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,未形成工业用地或者其他建设用地条件;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (三)依法收回土地使用权的;

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (五)权属有争议的;

  (六)未依法登记领取权属证书的;

  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  问:二手房过户时,如何缴纳契税?

  答:房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税负。

  济南二手房过户,由买受人交纳契税,普通住宅按照房屋总价的1.5%缴纳,高档住宅按照房屋总价的3%缴纳。

  房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。

  问:二手房过户时,如何缴纳个人所得税?

  答:个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税负。

  个人出售已购公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房的价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益及税法规定的合理费用后的余额,按“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳所得额税率的20%交纳个人所得税。

  纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。转让普通住房,以转让收入的1%核定应纳个人所得税额;转让非普通住房,以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

  对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。

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