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一房多卖纠纷多 谨慎防范多留意

“一房多卖”纠纷多
  
  一方面,目前市场上在售的商品房大多数是期房,从合同备案完毕到终交房办完产权转移手续,一般需要1至2年时间。在楼市调控严厉的背景下,开发商资金链普遍紧张,有时就会出现为谋求更多资金而“一房多卖”的情况。可能的做法有诸如办理虚假按揭贷款、伪造买卖协议、直接骗取预付款等等。
  
  另一方面,二手房也不靠谱。由于通过中介或买卖双方直接进行的交易常常不够规范,有时甚至因为所谓的“熟人”而忽视了防范措施,卖方通过打时间差、补办房产证等做法,就能做到“一房多卖”。
  
  虽然类似的案件以卖方败诉居多,但许多时候买方即使胜诉也无法取得房屋所有权。这是因为买卖双方虽签订合同,但未办理产权过户手续,房屋的物权没有转移。花了大把时间精力,有时候一拖再拖,结果买方胜诉也仅仅是获得卖家赔偿的违约金,无法获得产权。
  
  谨慎防范多留意
  
  因而,购房者一定要对相关的利益维护有所认识。买房时首先要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。这样,买方先将房款交至房地产交易登记的托管账户,相关证件办理完毕后,该账户才会把房款交给卖方。在签订购房合同时,也可以尽量明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。
  
  证件方面,一定要查看开发商的《商品房预售许可证》,确保这房子是在预售许可范围之内,不要贸然交付定金。二手房买卖方面,购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证,也应尽量要求在房屋交易登记后再向卖房者支付首付款,并在交易后及时办理产权转移登记。
  
  预告登记是关键
  
  更为关键的是物权的“预告登记”制度。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后,到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后,再通过产权登记,将房产真正纳入业主名下。预告登记与终的产权本登记相连,从而有效实现对购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意,卖方无权处分该房屋,这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。
  
  预告登记可以视作一项准物权,购房人办理预告登记相当于给自己拿到房屋产权加了把“安全锁”。不过在国内,很少有当事人提出办理预告登记,《物权法》中的预告登记制度也还停留在原则性阶段,缺乏可操作性。不过如今,宁波、济南等地已先后开始实际实施具体的预告登记制度,帮助和督促购房者主动了解维护自身利益。如在宁波,购房者办理了预告登记手续后,其所购房屋的产权人即具有了排他性;同时,在办理预告登记时,房屋登记部门会把购房人的影像资料扫描进电脑系统,在注销预告登记时则会将之与购房人本人面貌进行核对。
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