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武汉天价商铺卖得火 但15年后才赚钱

  2010年开始,武汉商铺投资氛围渐浓,去年因住宅市场限购,更多资金转战商铺,至今门面投资热度有增无减。武汉市房管局数据显示,2011年武汉共卖出包括商铺在内的营业用房256.57万平方米,比2009年翻番,今年上半年,武汉再成交154万平方米,超过去年同期。“一铺养三代”是不少商铺给出的诱人之语。前年、去年那些单价每平方米3到5万元的商铺,今年已陆续营业,通过商户承租支付的租金,这些门面能给投资人多大回报?

  “坐在家里数钱”与“承诺无法兑现”并存

  去年,花楼街某商业的门面,以20万元/平方米、平均5万元/平方米的价格,创下武汉商铺之。截至今年3月,这些商铺已销售一空,4月底该商业街正式开街。

  可能是开业不久的缘故,在该商业街探访时并未看到较大的客流。在该项目招商经理处了解到,数百家门面九成以上已对外出租。“根据位置和户型大小,每平方米月租190元-220元。”招商经理指着2楼的剩余店铺说,商户签约期为两年。

  这意味着2年内,租金回报稳定。以均价5万元/平方米算,购买40平方米商铺需200万元,年租金回报10.5万元,如开发商不补贴,短期年收益率仅为5%。

  与上述天价门面同属一个商圈、一个几年前曾不被看好的商铺项目,却让投资人赚得盆满钵满。当年,由于该商圈竞争对手太多,业界普遍认为可能回报堪忧,但因项目管理方将招商锁定为小饰品、单品服饰等片区市场空白,购物傲然屹立该商圈。

  目前,一间13平方米门面,月租超过5000元,对比2万元/平方米的售价,投资人可以“坐在家里数钱”。

  在武昌街道口,一家开业刚一年的购物,正面临麻烦。近日实地探访,发现除餐饮外,至少一半的服装、饰品店铺,已大门紧锁并挂出转让广告。从装修痕迹看,它们都有过经营记录。

  商铺投资人林先生透露,他去年以3万元/平方米的价格买下一间20多平方米商铺。物业方承诺,前3年年租金回报8%,且按季支付,可实际只支付了半年。

  该购物物业工作人员王小姐对此并不否认。她说,还在发展阶段,商铺暂时效益不好,很多租户急于退租。“商铺没有租出去,就无法把返租的钱给投资人,希望他们能多理解,眼光放长远些,商圈的发展需要过程,这里地段好,不愁没人气。”

  不少门面率未过盈亏平衡点

  “1800元月租,50平方米,这个价格已经很低了。”近日,三环外一个小区临街商铺,房东何先生正在为他的门面寻找新商户。

  目前,大部分专业市场、购物街,都是由开发商统一包租,每年承诺回报给投资人的租金大约为总房价的7-9%。但从上文中街道口那家门面看,承诺不一定兑现。那么小区临街门面,靠投资人自己寻租,情况又如何?

  何先生门面所在的小区,住户于2003年入住,开发商在临街修了商业街,粗略数数商业街仍营业的有22家、正在装修的有4家、空置的有19家、装修过已停业的有7家。何先生说,现在三环外的住宅也配套修了门面,“你租下来做洗衣房、小卖部什么的还可以,如果开服装店、酒吧肯定不行,顾客肯定去大商场。”

  门面租金,是投资人快变现的回报,通行的投资收益率计算方式为,率=月租金×12(个月)/售价。而就在何先生门面百米外,小区开发商正准备推出一期商铺,预估均价2万-2.5万元/平方米,且仍不包租。即便购买小的门面,也需投资80万元,如果出租的话,按该商圈平均租金算,年投资收益率不到3%!

  武汉资深商铺投资客易伟文测算,以商铺售价1万元/平方米算,每平方米租金需达到50元/月(收益率6%),才能在还完贷款的情况下有盈余。

  如果说,何先生的门面因为太偏所以回报不高,那么商圈的门面回报又如何?一家名为戴德梁行的国际房地产顾问公司的统计显示,由于单价上涨快,商铺率已相对下降,武汉商圈门面的平均回报率在5%左右。从这个角度看,有相当部分门面,投资后暂时未过6%的盈亏平衡点。

  那么现在不少商铺宣传的“7-9%回报率”从何而来?“我们承诺给8%的回报,但租金不可能收这么多,差额部分是开发商补贴的。”武汉一家商铺开发商人士直陈。

  投资小区临街商铺,可能15年后才赚钱

  “现在租金不高,但以后会涨的啊。”面对定价的质疑,上述三环外商铺销售员说。

  这并非没有依据。戴德梁行数据显示,2006年至2011年,武汉商铺整体租金年均增长5%,商圈从2006年的平均284元/平方米/月,上涨到2011年的470元/平方米/月。但问题在于,开发商的定价,多大程度上透支了未来上升空间?

  了解得知,目前武汉小区临街商铺单价已基本接近2万元左右,租金大多不会超过4000元,多为3%左右。按租金每年5%递增,投资人要达到6%的“盈亏平衡点”,需要15年。

  正因如此,湖北省房地产学会秘书长叶学平认为,随着交通区位等条件的变化,一些商铺的投资价值会

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