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百多万买写字楼交税二十多万

  4月1日起,广州市地税房屋评估价系统上线。这个系统实施3个多月来,商业地产人士反映,越秀区一些写字楼评估价“拔高”速度快,如江湾新城写字楼成交单价8000多元/m2,被地税评估为1.4万元/m2,导致该交易成交价100多万元,土地增值税居然要交20多万元,交易就此停顿。商铺在评估价新系统下也未能幸免,以北京路为例,北京北、北京南与北京路中段的商铺售价价差一倍,但在评估均价提高的情况下,北京南和北京北的商铺评估价也“被拔高”。中原地产工商铺写字楼副营业总监刘伟伦认为,商业地产房屋评估价宜按照具体地段和商业楼宇的实际情况来定价,切勿“一刀切”看齐地段价。

  “高龄”写字楼价容易“被拔高”

  中原地产刘伟伦说,目前他们有一单写字楼交易因税负过重而停顿下来,买卖双方希望复核价格让交易能顺利进行。这单交易涉及沿江东路江湾新城的写字楼。据刘伟伦介绍,江湾新城楼龄近20年,因间隔和管理费问题令交易价一直走低。江湾新城为上世纪九十年代初设计,写字楼内有很多梁柱和主力墙,实用率只有55%,且管理费偏高,中区写字楼每月管理费30元/m2,旁边两栋A和C栋整层出租管理费为23元/m2/月,若分租则按照29元/m2/月收取管理费。按写字楼实际状况来说,江湾新城A和C栋写字楼属于乙级写字楼,但管理费却等同写字楼水平。由于以上种种瑕疵,江湾新城的写字楼价一直不高,售价在8000多元/m2。今年3月中旬,该行协助成交一个100多平方米的江湾新城写字楼单位,由于业主身在国外,需等到4月后才回来递件交易。递件问税时得出要缴纳20多万元的土地增值税,买家难以承受,交易就此搁置。

  刘伟伦表示,业主于2005年购入江湾新城100平方米左右的写字楼单位,当时购入发票价为6000元/m2,税务部门允许物业每年升值5%,因此发票现价相当于8100元/m2(6000(1+75%))。本次8000多元/m2成交为市价水平,本来应该算无增值,不用缴纳土地增值税,但税务部门得出的评估价为1.4万元/m2。据土地增值税四级累进税率计算,按本次增值幅度不到100%((14000-8100元)/6000)所对应的土地增值税税率为40%,增值额为59万元(140万-81万元),应纳税20多万元。刘伟伦认为,59万元的增值额其实是“人为拔高”,因为按照银行评估价,江湾新城的写字楼单价也只是八九千而已。

  据了解,除江湾新城外,越秀区还有不少“高龄”写字楼在评估价环节“被拔高”,如人民北的创兴广场写字楼,也因55%的偏低实用率而价格走低,但其评估价与江湾新城看齐,都为1.4万元/m2。环市东路广东国际大厦一个成交价为1.2万元/m2的写字楼单位,在递件评估环节被评出1.7万元/m2的高价,光土地增值税一项也要几十万元。

  据写字楼代理业人士介绍,评估价系统上线后,不少买家闻风得知评估价“被拔高”的事情,他们看中写字楼单位都事先到交登评税窗口咨询目前的评估价水平,当得知评估价比市价高出一截后,都立刻“缩沙”不买。

  路头路尾商铺价大不同 评估价却“被平均”

  据商铺人士透露,评估价新系统上线以来的3个月,他们也明显感觉到商铺评估价“被拔高”,主要原因是税务部门按照门牌号码来计算地段成交均价,因此导致一些价差较大的路段低价区域“被平均”,评估价大幅上涨。他们举例说,北京路从天字码头到北京北财厅,但真正黄金路段为健民药店到文明路口的一段,这路段的商铺成交价在20多万元/m2,而路头的北京南和路尾的北京北商铺则在10多万元/m2,两者加权再平均,低价路段的评估价有可能“被拔高”50%以上。

  中原地产区域营业经理洪韵表示,如果单纯以路段门牌号应用同一个评估价参考标准,对低价铺位的确很不公平。她举例说,惠福东路靠近北京路一段已变成步行街,铺位售价高达20多万元/m2,但靠近解放路一端的商铺也算是惠福东路,但成交价只有6万~7万元/m2,若平均下来,靠近解放路的惠福东铺位很“蚀底”。洪韵透露,就算不是以路段划分,以板块区域平均价也有失公平。她举例说,天河城对面的天河南一路属于六运小区,正对天河城的天河南一路铺位与惠福东路步行街看齐,均价在20多万元/m2,但六运小区内街铺位从4万~8万元/m2,若与高价路段一平均,低价路段也不得不“被纳税”。


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