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商业地产投资如何独领风骚

    随着“限购令”政策效果的逐步显现,武汉房地产市场出现新旋律。一方面,不少楼盘打出了优惠促销的广告;另一方面,以商铺和写字楼为主的商业地产“逆市而上”,受到不少投资者的热捧。

    于是,在这样一个市场驱动下,一部分富有实力、具有超前眼光的有经验的投资人士已悄然“掉转枪头”将眼光投向了商铺。据亿房网市场研究统计,去年武汉商铺的上市量和成交量都在大幅增长,而且新上市面积仅有实际成交面积的一半,大量往年积压门面也跟着“鸡犬升天”,卖了个好价钱,呈现供不应求的局面。

    武汉市房管局相关人士介绍,投资者热衷于商铺,一是武汉商业氛围较浓,很多人看好商业项目的;二是住宅市场被限购后,商铺成为投资者追逐的新目标。据了解,商铺如果地段好,经营得当,其回报率要远远高于住宅,其中单租金收益则可能达10%-15%,有的甚至达到20%以上。可想而知,未来发展潜力无限。

商业地产

    商圈潜力,地铁成投资风向标

    对于商铺的投资来说,交通是不可忽略的重要因素,尤其是轨道交通,在目前武汉地铁线路的规划中,对于商业投资者来说,是一个特别重要的信号,因为商业配套一定是沿地铁站口为依托而布局的,对于主城区之外的组团,可以多看些地铁规划,提前介入。

    武汉地铁轨道线线的投入建设,让“地铁物业”一词成为江城楼市热门的营销概念之一。据亿房网内部统计数据显示,目前武汉市在售的地铁沿线楼盘有数十个之多,而其中武昌成熟区光谷一跃变“黑马”,光谷步行街、福星惠誉水岸国际、奥山世纪城、汉阳人信汇等项目销售情况更是位居前列。就连以往被遗忘的葛店,也随着武汉规划中的这些轨道线路,使得鄂州黄石乃至省外的投资者纷纷来此投资置业,将买铺投资的热情推向了高潮。这些依托地铁轨道的物业,其价值随着轨道线路开通日期的临近将日益备受关注。不少投资者都认为地铁物业将是武汉商业地产发展的风向标。

    经济学者郎咸平曾谈到,地铁物业拥有一个城市的人流量,人流的汇聚直接导致地产的升值。以香港地铁为例,沙田地铁站出口新城市广场的房租非常贵,而过街的沙田广场的房租只有它的1/3,从这个刚性的价格指标上就能看出价值的高低。郎咸平说:“地铁商业目前还是一个全新的概念,是中国少有的一个投资机会。”

    实际上,从国际、国内的地铁物业发展情况来看,相对于其他物业而言,地铁站点周边的写字楼和住宅都有很好的投资价值,它的平均增长速度比非地铁周边物业可能要快15%~25%,而且在市场低迷期也具有较强的抗跌能力。此外二手房交易也更容易成交,基于这些因素,地铁周边物业投资的确是个体投资者比较好的投资选择。

    比如,位于位于吴家山东西湖大道与七雄路交汇处的立方城,轻轨1号线始发站旁,轻轨开通后,轻轨出入口的商业物业是的受益点,邻近轻轨站点1000米以内辐射圈的物业,都将因轻轨而升值,尤其在起点站、终点站、中转站附近。

    不少业内人士介绍,看一个商铺的投资潜力,不能单凭开发商口头承诺的回报率,而要看整个商圈的发展。

    近年来,武汉多个新型商圈崛起,其商铺也成为市场追逐的热点,如光谷商圈、菱角湖商圈、卢沟桥商圈、汉口北批发市场群等。

    随着新商圈的崛起和武广等老商圈的升级,武汉商铺整体租金也呈现不断上涨态势。戴德梁行研究数据显示,2006年至2011年,武汉商铺整体租金年均增长超过5%,商圈从2006年的平均284元/平方米/月,上涨到2011年的470元/平方米/月。

    但是,受武汉商铺大量上市且租金大幅上涨影响,武汉各商圈、二三级副及社区街铺均出现一定的商铺待转甚至空置现象。据统计,去年四季度武汉商圈首层商铺的平均月租已达510元/平方米,大大超过成都、沈阳等省会城市,已接近于广州、深圳等地水平,给承租户带来不小的经营压力,租金已经出现上涨乏力现象。

    某地产顾问公司总经理认为,投资者购买商铺,一方面要看短期回报率,一方面也要看长期的增值。长期来看,商圈的商铺,增值潜力还是比较大的。

    戴德梁行研究数据显示,目前武汉商圈的商铺空置率维持在5%-10%,应该引起投资者注意。而且未来3年,武汉市场将有330多万平方米的商业面积入市,与目前存量相当,商铺数量增长过快、价格飙升过快,都会对投资带来不小的风险。

    商业地产研究的分析认为,目前武汉商铺价格普遍已是住宅价格的5倍甚至以上,而月租低

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