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高房价伤害的是中国经济的未来

    中国的房价究竟有多高?中国的住房价格究竟高到什么程度?首先,我们应该明确和确定衡量标准是什么。

    按照国际公认的衡量标准是房价收入比。也即房屋总价格与家庭年收入之比。这个国际通用的指标认为,房价收入比在3-6倍是合理的。超过这个区间即存在泡沫。国际上也普遍认为,发达超过这个比值即被认定出现泡沫。比如,2007年引美国发次级债危机并终引爆全球金融危机的根源——美国房价,当时的房价收入比也仅不到7倍。通行观点也认为,新兴市场的房价收入比合理区间可以在6-7倍。

    上海市,有学者做过这样计算:2011年上海市城镇居民人均消费支出为25102元,人均储蓄11128元,商品房销售均价为23591元,则一套100平米住房需要储蓄212年、两个有收入家庭成员每个成员需储蓄40年,并且不能购买墓地,需要2.65代人。这种计算有些夸张,但反映出房价畸高的现象。

    高房价背后的公开“秘密”至少有以下几个:

    其一,根据信息宏观政策课题组的研究报告显示,1元房价中,有0.40元是地产商的利润,0.40元是地方政府的土地出让金和各种税收,0.20元为材料和民工工资。这显示了高房价和超低成本征地的利益获得者是地方政府和开发商。

    其二,地方政府大量囤积土地另外一个“好处”和用处就是,融资机制和融资抵押物。换句话说,就是地方政府囤积土地的动机、利益驱动变成,囤积土地已经成为地方政府的资金融资平台。

    土地已不仅是地方政府的“第二财政”问题了,也已经成为地方政府的土地金融了。也就是说,现行的城市土地用地、征地制度形成了地方经济的两大特征:一是,土地财政;二是,土地金融。相关数据表明,东部城市建设资金的构成,土地出让收入约占30%,土地抵押融资约占60%;中西部城市建设资金,土地出让收入约占20%,土地抵押融资约占70%。

    地方政府债务已被普遍认为是中国经济的风险源头之一。2010年审计局的数据显示地方债为10.4万亿,银监会的数据为14万亿。而这个问题更引发IMF的关注,他们的关注点有两个:一是,可持续性;二是,即便被展期,但债务终究是要偿还的。所以,IMF并不会取消对中国银行业风险和不良贷款的关注。

    其三,地方政府融资平台和土地金融问题,已经演变成近年来银行信贷泡沫的总根源。而这个信贷泡沫才是这个货币超发的真正“大头”。因为商业银行更愿意向这些平台公司贷款,不惜以违规方式给融资平台贷款。由于银行贷款不断产生派生存款使得银行不断增加可贷款资金,这就是所谓的货币乘数。这也是中国经济多年来的土地货币化的源泉。

    应该明确一点的是,银行也是此轮房地产泡沫的受益者。他们也将成为泡沫破灭后承担。但是,一旦政府再次给商业银行注资,这笔损失又会被转嫁到所有国民身上。

    其四,中国的城市用地所有权为所有。现在土地出让价格仅仅是70年土地使用权。也就是说,地方政府的卖地收入是未来70的所卖土地的地租。或者说,现在的卖地收入是透支了未来70年的土地收入。严格从法理上说,未来70年内政府不能对住房收取持任何税。这种土地制度抛开法律和法理的不公平、不合理不谈。这种土地制度以及各种土地相关的税费制度的不合理,从源头上成为推高房价的基础。

    让我们再看看,中国富人们购房情况,根据盖洛普的调查报告显示,在2011年,富有的中国人却也存在买不起住房的问题,在这些占中国收入的五分之一人群中,同样也有14%的人存在买不起房的问题。在2009年时这个数字仅为6%。

    高房价对中国城市居民意味着什么?首先,高房价商品房购买者,是个人家庭对自己未来生活严重透支的经济(迫不得已的非理性)行为。其次,高房价商品房购买者,一旦在“泡沫”破灭后,可能受到损害,但更大的受害者,却是中国经济的未来。


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