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二手房有质量问题 可否要求原业主维修

很多人在选择二手房的时候,总是马虎大意,对即将居住的房子没有进行仔细的检查,入住之后才发现问题,找到房东理论,出现了各种争执,对于遇到这样的情况,该如何解决呢。
  
  吴先生不久前在农林路买了一套二手房。入住不久后发现厨房转角处有滴水的现象。交易时原房主并没有对吴先生说明这种情况。现在吴先生找原房主交涉,原房主认为房子已交由吴先生使用,因而他不需要对房子质量问题负责。请问吴先生能否要求原房主对房子进行维修?
  
  答:在普通买卖合同中,卖方应当交付符合约定的标的物,买方在收货时也有验货的义务。《合同法》百五十七条规定,买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的,应当及时检验。
  
  本案属于房屋买卖,标的物是不动产,所有权转移的标志是登记,即过户,但房屋交付完成发生在交楼的时候。根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋损毁、灭失的风险,在交付前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。因此,若房屋在交付后发生毁损、灭失的,应由吴先生承担风险。在本案中,吴先生的房屋在交付后发生漏水现象,并不属于上述毁损、灭失的情况,因此,原房主不能主张房屋已交付吴先生适用而不需再对房屋的质量问题负责。
  
  首先需查明房屋漏水的原因。若因楼上住户擅自改建造成的,根据《民法通则》以及《物权法》关于相邻权的规定,吴先生可以请求楼上的住户对其擅自改建部分恢复原状、排除妨害,造成吴先生损害的,还可以请求损害赔偿。
  
  若房屋本身漏水的情况,如果出卖人在签订合同时已向买受人如实告知瑕疵或买受人明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。如果出卖人明知房屋存在瑕疵却故意隐瞒不告知,那么出卖人应向买受人承担赔偿责任。
  
  但如果出卖人对房屋漏水问题并不知情,买方在收楼时亦未发现,此种情况下仍然不能免除出卖人的责任。根据《合同法》百一十一条规定,质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。这里出卖人承担的是瑕疵担保责任,瑕疵担保责任是指在交易活动中当事人一方移转财产(或权利)给另一方时,应担保该财产(或权利)无瑕疵,若移转的财产(或权利)有瑕疵,则应向对方当事人承担相当的责任。因此,如果房屋本身存在质量问题,即使在交付之后发现,亦不能免除出卖人的责任。此种情况下,吴先生仍然可以请求原房主承担维修的责任。
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