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商业地产里 赚钱的只是少数

  “国内真正经营的好的商业地产不多,盈利能力不强。”阳光100集团董事长易小迪说。

  能被打包成为REITs的商业物业,都是出租率较高且有较好盈利性的商业物业。

  去年,不少企业争相进驻北京,国外投资者称之为“中国热”,受惠于此,北京的写字楼供不应求,北京东方广场的写字楼出租率高达99%。汇贤产业信托旗下汇贤房托营运总监蒋领峰表示,即使欧债危机重重,亦未见欧洲公司撤出的情况。他透露,不少新进驻的客户属于金融保险类公司。

  商场方面,出租率更长期维持100%,等待进驻的商户超过250个。公司旗下商场东方新天地的首层租金为每月每平方米4000元,远高于同区域的1300元。他估计,今年商场租金整体向上,而年内新续租面积逾1万平方米。

  凯德商用发布的年报显示,凯德商用2011年获得了27.692亿港元的利润,同比之前增长8.1%。截至2011年底,凯德在京沪穗深津渝等40个城市运营120多个项目。

  位于广州火车站附近的白马大厦,是隶属于越秀房托。公告披露,去年仅白马大厦的租金收入就占越秀房托总经营收入的58.7%。该项目出租率达到惊人的100%。据越秀房托行政总裁刘永杰透露,2011上半年,越秀房托带着白马大厦的重要租户远赴北京、郑州、等地巡展和招商。经历去年的调整之后,越秀房托旗下项目的平均租金已达210.58元/平米。

  盈利陷阱

  《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20名的开发商都已进入商业地产,行业处于大跃进的时代。高力国际咨询服务部董事夏军看到的情况却是,许多房企匆忙进入商业地产领域,因为缺少商业运营经验,缺少资金,失败的案例比比皆是。 

  位于北京CBD区域的大型商场新光天地,业界共识运作较为成功的。2010年营业额为48.29亿元,仅次于杭州大厦,跻身大陆百货业单店业绩第二。2011年,新光天地的营业额大幅增长到65亿元,年增率达34.8%,勇夺大陆百货龙头。

  但没几家商场能做到和新光天地相当的盈利水平。李睿指出,绝大多数零售地产的同质化现象十分严重。由于不合理的规划,同一个地段有许多商业物业雷同。好品牌就这么多,众多商业项目为了招商,竞相开出较低的条件来吸引这些品牌,形成恶性竞争。有时,许多品牌的风险意识,甚至强于盲目进入商业地产领域的开发商。

  商业地产巨头万达011年取得了不错的销售收入。万达集团公布的数据显示,2011年不动产租金收入达34.6亿元。截至去年年底,持有营业物业面积903万平方米。但据此计算,万达的持有物业平均月租金仅为31.9元/平方米。一位业内高层透露,万达的商业物业年租金回报率低于2%。

  业界评价较高的是凯德置地旗下的商业地产。据透露,凯德商用企业物业年租金回报率超过8%。“这已经是非常理想的回报状态了。”李睿说。

  据了解,凯德商用每一个项目的终目标,是租金回报率的稳定上升。之后,凯德商用将其转卖给境外已上市的信托基金,只承担管理业务而不再持有。如果经营得当,凯德商用则不会一次性卖掉,而是先卖出部分股权,拿回现金后再投入新的项目。

  令国内开发商艳羡的是凯德商用拿到的资金成本很低。2011年5月,凯德商用将其嘉茂中国发展基金转换为入息基金,并将规模扩大了50%至9亿美元。今年1月11日,凯德商用宣布其全资子公司CapitaMallsAsiaTreasury公开发售总额1亿新元债券。后又额外发行2亿新元债券,年至第五年年息率仅为3.8%。

  相较之下,内地房企境外融资成本超过10%,通过高息借贷的利息甚至超过20%。国内许多商业地产开发商还受制于高地价,盈利空间被大幅度啃噬。开发商必须忍受漫长的期,一个项目从拿地到建成需要2至3年,还需要2至3年的培育期,才能盈利。许多没有耐心的开发商选择将物业出售。据李睿透露,近有一些资金压力较大的开发商正在寻觅将旗下的商业物业转让。

  凯德旗下的商用物业之所以能取得较高的收益,也因为其商业运营团队的专业化,有好的品牌资源,丰富的运营经验。李睿回忆,开发商刚转型为商业地产时的阶段难。那时,从事商业地产运作的工作人员,大都是招聘来的,他们用做住宅的角度考虑问题,必然会有文化理念、工作习惯的冲突。这是所有转型做商业的地产商必须面对的。


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