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置业者蜂涌入市 北京楼市全面复苏

    宽松的货币和信贷环境下,楼市回暖势头不减。中原市场研究部统计数据显示,7月上半月,54个主要城市的楼市成交量再现上涨,合计成交量达129892套,同比上月同期上涨13.4%,创调控两年来成交量新高。

    成交量稳中有涨对价格的支撑作用也逐渐突显。统计局发布数据显示,70个大中城市中,价格下降的城市有21个,上涨的城市却有25个,环比价格上涨的城市,房价涨幅平均在0.6%,市场回暖,房价上涨似乎已成事实。

    全面回暖

    “现在每天都10对左右的看房人,日成交量差不多维持在2套,相比季度在利率下调以后,房价已经出现了5%左右的回升。”在北京通州某售楼处,工作人员说,以通州为例,6月以来,伴随着利率下调,首套房信贷政策的松动使得购房者入市能力增加,观望情绪降低。

    6月份的成交量成为北京楼市全面复苏的一个信号灯。

    “房地产市场从3月份开始出现比较乐观的成交量,5~6月主要城市全面复苏,此种背景下对价格的支撑作用逐渐体现,房价再跌的可能性接近于零。”中原地产分析师张大伟认为,近40个城市的楼市微调,提振了购房者入市信心,政策微调引发购房者对市场触底的判断,首套房信贷继续维持在85折左右,购房者实际支付能力增加。

    中原市场研究部统计数据显示,在监测的6月份的60个畅销项目中,签约套数为6642套,其中价格出现环比上涨的项目达44个,占比为73%。而在这44个签约项目中,签约均价上涨的项目同比5月份上涨了5%。

    “七八月成交量基本平稳,全年成交量点将在 九十十一月出现的可能性比较大。在调控微松的影响下,恐慌性入市量在支持当前成交量的基础上会继续放大20%左右,但恢复到2009~2010年量的可能性比较小。”张大伟分析说。

    库存压力大

    尽管成交量不断刷新,但中国房地产学会副会长陈国强认为,市场回暖主要归功于置业群体,刚需人群结束观望纷纷入市,一定程度上保证了市场的成交量。“但是后市政策仍然是从紧从严的,第二季度的良好局面能否延续到下半年,主要看市场的整体供需情况。”

    中原集团2012年上半年楼市研究报告显示,2012年3月份以来,市场销售持续回暖标杆房企库存上升趋势受到抑制,房企库存压力有所减轻,但从量上看目前标杆房企的库存量仍处于高位。

    截止到6月底,10大标杆房企在49个城市的在售项目库存量同期增加了6成。以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值推算,标杆房企的库存消化时间在2011年5月底为6个月左右,随着调控深入,标杆房企的库存消化时间在2012年1月达到12 个月的峰值,接近2008年底的历史位。截止到6月底,标杆房企的库存消化时间仍然需要10个月左右。

    根据链家地产市场研究部统计,截至7月1日,北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州、青岛、惠州10个大中城市商品住宅存量达到475889套,存量面积为5974.63万平方米,虽然环比上月分别下降了3%和1.9%,但同比去年仍分别上涨20.5%和21.4%。

    陈国强称,从央行降息看来,当前货币政策有所放松,加上年初银行的信贷额度宽松,开发企业融资状况比去年年底有所改观。但是企业高负债并未彻底缓解,“短期来看,虽然开发商加入了降价促销阵营,且促销范围和促销力度都明显大于以往,但目前市场仍然是供大于求,下半年开发商资金紧张情况虽有所缓和,但仍不乐观。”


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