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常见物业问题答疑

    1、业主购买住宅后由于某些原因暂时没有入住,为什么仍应当交纳物业公共服务费?

    答:物业的管理不仅是对人的管理,更重要的是对物业本身的管理。虽然业主没入住,但是物业管理已经涉及物业本身,这不仅包括业主独有的部分,更重要的是对共用部分、共用设施的管理。2009年10月1日起实施的《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。因此物业公共服务费的交纳不应当以入住为前提。    

    2、办理入住手续时,物业服务企业要一次性收一年的物业公共服务费,这合理吗?

    答:物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费。协议或合同另有约定的,从其约定。未明确约定的物业服务企业应与业主协商预收期限,协商不成不得擅自向业主预收一年服务费。

    3、因房屋质量缺陷等开发问题,业主可以拒交物业服务费吗?

    答:不可以,业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对于开发问题,业主可以追诉开发建设单位的责任。

    4、房屋建筑工程的质量保修期是怎样规定的?

    答:在正常使用条件下,房屋建筑工程的保修期限为:

  (1)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

  (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

  (3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  (4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

  (5)装修工程为2年。

   其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

    房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

    5、物业服务企业资质分为哪几个等级?分别可以承接什么物业管理项目?

    答:物业服务企业资质等级分为一、二、三级(含三级暂定)。

    一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

  二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

  三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

    6、住宅小区的物业共用部位和共用设施设备分别指哪些?

    答: 住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    共用设施设备是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
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   7、物业管理服务用房归谁所有,如何使用?

    答:物业管理服务用房的所有权依法属于全体业主,主要用于物业管理服务活动和业主委员会的活动。未经业主大会同意,物业服务企业不得占用或改变物业管理服务用房的用途。物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理服务用房交还给业主委员会。

    8、哪些物业应交存住宅专项维修资金?

    答:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照有关规定交存专项维修资金。

    9、住宅专项维修资金的用途是什么?

    答:住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。   

    10、住宅专项维修资金的申请使用有哪些条件?

    答:(一)申请维修的项目属于住宅共用部位、共用设施设备,且已过保修期;

   (二)业主维修资金帐户余额超过首期交存额的30%;

   (三)经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字同意,并在小区明显位置进行公示。

    11、住宅小区的物业公共服务费该从何时开始交纳?

    答:业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业公共服务费的起始交费时间;没有合同约定的,应当按照入住通知书(符合竣工验收交付条件)约定

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