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商业地产亢奋恐留后遗症

    “之所以限了商品住宅、火了商业地产,说到底是大量的闲置资本无处可去,只能在房地产业进行投资。”业内专家称,“不管是商品住宅的调控,还是商业地产的调控,要取得长期的效果,必须为社会资本找到新的投资领域。”近期,商业地产圈内流传着这样一句话,“沈阳已经疯了,成都、鄂尔多斯快疯了。”这句话形象地体现了在房地产调控背景下,商业地产投资突飞猛进的现状。

  “商业地产目前的状况是,行外乐观、行内悲观。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示,除了近几年供应集中,北京购物还存在布局分散的问题。“这是城市规划的硬伤,商业短期集中上市,但项目布局却又过于分散,使得项目在区域内难以营造出商圈效应。”

  资本逆市投入

  在楼市调控政策的作用下,一方面,购房者说得多的“买不起房”变成了“买不起房,买不了房”;另一方面,众多房企销售业绩严重下挫,资金链告急。在此背景下,商业地产受到众多房企和社会资本的青睐,商业地产投资呈几何式增长,转型商业地产,已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。

  在杭州,调控一度令楼市跌入“冰点”,但2011年下半年开盘的商务公寓“保利湾天地”项目却受到极大关注。一方面,板块超低开盘价让压抑许久的“刚需”跃跃欲试;另一方面,在严苛的限购环境下,“保利湾天地”的商务公寓身份将“买不了房”的购房者收罗麾下。

  “保利湾天地”的只是商业地产在楼市限购大背景下的一个实例。不限户籍、不限套数、不限贷的商务公寓以及写字楼,在本轮楼市调控的背景下,受到资金青睐,部分房企和社会资本加速向商业地产流动,催生新一轮商业地产热。

  深圳中原地产数据显示,2011年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式,商务公寓供应占比达49%,接近2010年的3倍。而在成交方面,商务公寓也是大放异彩,2011年深圳一手写字楼市场体现成交的23个项目中,有多达13个项目属于商务公寓,全年深圳商务公寓共成交11.45万平方米,占写字楼成交面积的比重高达48%,成为成交旺盛的写字楼物业类型。

  火爆的交易,带动商业地产价格上涨。2011年,深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元,同比上涨19%,创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布,至2011年第4季度,北京市写字楼租金价格持续上涨,达每月每平方米246.43元,较2010年同期大幅增长44%。

  值得注意的是,很多商业地产项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设、短期内消费能力又没有大幅上升的城市,如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者,无疑是将巨大的风险转嫁给后者,极容易使商业地产泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。


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