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二手房或遭调控

位于北三环、北四环之间西土城地铁附近的塔院小区,是上世纪80年代建成的小区,因附近曾有古塔而得名。
  
  住在塔院小区的林峰(化名)准备将房子卖出。2012年7月15日,林峰在家里迎来了一批又一批的看房客。总有不同的中介,带着不同的购房人来看房。有购房者曾经出290万的价格,准备买林峰面积为80平方米的房子,林峰没有同意。他打算和家人搬到离市区更远的回龙观住,用卖房子的钱,买套二手房,再赚一部分差价。
  
  2012年7月,塔院小区的成交均价已飙涨至38000元/平方米左右。根据链家在线网站的记载,这一价格已超越去年7月。塔院小区住宅价格变化的轨迹,划出“V”字形。从去年8月开始至今年1月,短暂下跌后,迅速反弹。
  
  部分区域二手房尽管房屋老旧,但已超越北京某些高档的住宅价格。在调控政策没有任何改变、被公认为淡季的7月,一轮诡异行情正在演绎。二手房业主坐地涨价、毁约,频频发生。
  
  危险或许正在步步逼近。
  
  不只是塔院小区。进入6月以后,许多二手房业主都上调了价格。“人民大学附近、双榆树东里的房子卖到4万/平方米,业主还是决定不卖了。”我爱我家的一个经纪人绘声绘色地描述他所遭遇的经历。
  
  按照惯例,6月通常是成交淡季,但今年6月,二手房成交量仍在继续增长,这一趋势延伸到了7月上半月。据21世纪不动产监测数据显示,截至7月15日,北京市二手房网签量为7536套,环比6月同期增长11.61%,比5月同期增长19.61%,增幅均在10%以上。
  
  新建商品房也是如此。截至7月15日,北京市新建商品房网签量为8856套,环比6月同期增长4.74%,比5月同期增长18.55%。在其他主要大城市如上海、深圳、广州等,也出现相似市场现象。7月上半月,主要54城总成交量达12.98万套,比上月同期上涨13.4%,再次创造了近两年调控来新高。
  
  “淡季时每月8000套的二手房成交量,对于北京这样一座城市来说,是不正常的,一旦看房的人增多,成交量增多,业主就会涨价。”21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航告诉记者。
  
  去年3月,曾是北京二手房贵的时点。到今年1月,二手房价跌幅曾达到15%至18%。但根据链家副总裁林倩观察,比之点,二手房价已有所回升。根据链家地产的统计,从3月以来,北京二手住宅的成交均价从20979元/平方米上涨到6月的22316元/平方米,连续4个月保持上涨,累计涨幅达到6.4%。虽然二手房平均房价离点尚有距离,但部分热点区域价格已经超越调控前。
  
  卢航表示,目前仍然主要是刚性需求支撑着整个市场,这一点从购房群体中公积金贷款比例的逐步增加可以得到印证。而在购房群体中,外地人购房比例也在增加。限购前,北京几乎有50%的交易量来自外地人口,限购后一度下降到10%以内,现在已经接近17%。每一年都有新取得购房资格的群体入市,刚性需求持续增加。
  
  从供给端来看,两次降息之后,业主心态已经悄然发生了变化。强烈的看涨预期,令二手房业主不愿再降价。亦有业主担心,将房屋变现之后,握在手中的钱会因为通货膨胀而贬值。
  
  21世纪不动产的监测表明,目前握在二手房业主手里的住房,多以投资性住房为主,业主如果不是缺钱,不会轻易降价。2010年至2011年,一些投资性业主将房子转到租赁市场,并提高租赁价格,将房价下跌造成的住房增值收益减少的成本转嫁到租客身上。这正是投资性购房行为的重要表现形式。而一旦市场转暖,投资者就会毫无顾忌地提高售价,他们自认为的风险不过是成交周期拉长。据一些中介门店介绍,近一段时间,二手房业主涨价,往往是一涨就是10万、20万,议价难度也回到2010年。
  
  但林倩认为,需要特别指出的是,并不是所有区域内的二手房都在涨价。大兴、房山、通州等一手房供应量充足的区域,二手房价格并没有上涨,上涨幅度较大的区域均是四环以内的热点区域。“这些地区很难有新的土地供应,一旦有土地供应,也会被拍成地王。”林倩说。
  
  二手房或遭调控?
  
  和二手房业主的乐观情绪形成强烈反差的是,开发商并没有认为市场完全反转。太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼在接受本报记者采访时表示,当前各家房地产开发企业的资金链仍相对紧张,包括银行信贷、海外债券等多个融资渠道并非完全通畅。
  
  王琼表示,虽然近期房地产市场的成交量、成交价格等均有所上升,对于房企的资金链紧张有所缓解,整体情况好于去年年底。但由于成交量多为中低价位的刚需楼盘项目,对房企的资金补给作用相对有限,开发商不敢贸然涨价。
  
  而一手房交易量的增加,是开发商通过降价来获得销售量。据亚豪机构观察,继前期部分个案项目深度折扣之后,自3月份以来,北京市场开始进入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大兴、房山昌平为代表的近郊或远郊区域更是超跌项目频频入市,不断试探区域底价,20%-30%的降价幅度已属正常
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