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改善型二手房 价格涨幅更大

7月上半月,包括闸北彭浦、松江新城、闵行莘庄、浦东北蔡在内,上海多个板块的二手房成交量出现下滑。
  
  其中,闸北彭浦、闵行莘庄板块的二手房成交量降幅较大,达到三成以上;松江新城、浦东北蔡等板块的二手房成交量降幅较小,在三成以内。
  
  这些都是6月二手房成交量居前,且中低总价房源较为集中的板块。
  
  “这些板块二手房成交量下滑,主要原因是卖家涨价。”21世纪不动产在17日发布的一份报告中写道。
  
  该机构监测的数据显示,松江新城、浦东北蔡的二手房涨价幅度较小,在5%以内;而闵行莘庄涨价幅度较大,达5%~8%。
  
  “改善型二手房价格涨幅更大”
  
  “伴随5、6月间二手房成交持续向好,不少业主选择在6、7月交替之际上调售价,但难以获得买家认同。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说,二手房涨价幅度往往与成交量降幅成正比,价格涨幅较大的板块成交量降幅也较大。
  
  21世纪不动产数据显示,截至6月末,该机构持续监测的40个上海标杆楼盘中,有32个样本户型的价格较去年12月末提升。其中,有1个楼盘价格升幅达10%~15%,11个楼盘升幅为5%~10%,其余20个楼盘升幅在5%以内。
  
  买家未必买账
  
  据21世纪不动产岭南分行经理胡善香介绍,在闸北彭浦板块,7月上半月次新房成交均价为1.9万-1.95万元/平方米,较6月同期涨幅达5%~6%。房东认为房子不愁卖,是提价的主要原因。而板块内买家多为上海本地刚需,认为房价上行空间有限,且看房时间较长,对行情较熟悉,故难以接受涨价,成交也因此搁浅。
  
  合富置业副总经理沈彦介绍,近期二手房价格确实出现了上涨情况,房东和买家的心理差距在拉大,一些刚需房源即便上涨个5000-10000元,买家也会选择放弃而不会去追。
  
  付伟也说,房东频繁涨价或跳价,让多数买家难以承受,加大了二手房的成交难度。
  
  在黄河滔看来,二手房业主此番涨价,未能如3、4月间能获得市场支持,或与其累积效应有关。经过上半年两轮涨价后,上海不少楼盘售价的累积涨幅已达5%以上,这还没考虑随议价空间逐渐减少至消失的情形。
  
  此外,限购执行层面趋严的影响也开始体现。
  
  在松江九亭板块,近期有近1/3的意向购房者受阻于相关政策无法入市。而在浦东金杨板块,也有近1/5的二手房买家因相关限购政策失去购房资格,其后续影响力不容小觑。
  
  卖家的提价对成交量的打压效应已现。
  
  7月以来已至少有20几单二手房业务,因房东涨价而造成交易中止,较6月增加了40%。汉宇旗下门店7月上半月二手房成交量和6月同期相比下降6%,较6月下半月的降幅则已接近两成。
  
  中高端房源拒绝议价
  
  也有例外。
  
  中高端房源大范围涨价的情况并没有出现,只是价格都很坚挺,房东拒绝议价,“6月的一轮行情释放了很多需求,7月有点回落也正常,而且7月也是传统淡季。”
  
  此外,也有部分板块的二手房成交量受影响不大。比如,在杨浦黄兴板块,其7月上半月二手房成交量就与6月同期持平,原因在于有置换型需求托市,这类人群多为6月卖出、7月买进。而在浦东金杨板块,7月上半月二手房成交量甚至比6月同期有一到两成的提升,因为该板块不少挂牌房源性价比相对较高。
  
  “目前出现涨价的二手房源主要集中在中环以内的市区,这类区域供应量相对较少。”上海中原地产副总经理陈宇珏说。
  
  “7月下旬市场进入博弈阶段”
  
  博弈似乎才刚刚开始。
  
  据施宏叡介绍,7月周,沪上二手房市场还延续了6月的成交势头,而进入第二周,成交量就较6月出现下降,幅度达20%,“这主要是房东涨价造成的。”
  
  施宏叡认为,房东涨价的情况还会持续一段时间,短期内会造成成交量的下降。7、8月将会是一个调整期,“不过当前的市场仍然是个以价换量的市场,成交量的持续下降也会影响到房东的心态,影响到价格。”
  
  沈彦预计,7月下旬市场将进入博弈阶段,二手房成交量会继续放缓。预计7月全月成交量会在1.5万套左右。沈彦同时提到,近期一些二手房源价格出现上升,与前期低价房源已被消化也有一定关系。
  
  黄河滔也判断,近期高层表态要继续推进房地产市场调控,预计将引发市场观望情绪。7月上海二手房成交量下行,将是较大概率事件。
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