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按揭贷款应预防超贷风险

    按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。在上海按揭贷款买房需要注意风险,二手房按揭贷款应预防超贷风险。

    《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别,即这两个法律对抵押的界定都以下转移占有为条件。“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房,并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款(简称商业贷款)与个人住房公积金贷款(简称公积金贷款)。具体地说,按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。

    二手房买卖按揭贷款的风险提示

    自相关监管部门对“二手房”购房资金实行专户存储,决不允许中介公司和任何个人挪用客户保证金后,今后按揭中的房屋想买卖就很难借助房屋中介机构挪用其他客户预付款项来解决。业内人士预计,今后处于银行按揭贷款偿还期内的商品房想要出售,“赎证担保”是一条保险、快捷的安全通道,其安全系数等同于自筹资金。

    近年来,不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市,据不完全统计,这部分房屋占到了二手房总成交的30%以上。某二手房中介负责人介绍,这部分房屋由于使用年限不长,房屋户型和地段相对较好,因此很受买家的欢迎。但值得注意的是,按揭中的房屋买卖有一个卖方必须把银行贷款还清,将房产证先赎出来的过程,然后才能进行房屋转让买卖。当然,卖方自筹资金还清贷款是一个的途径。

    采访中,一家担保公司的负责人说,为规避二手房购房资金居间的风险,今后二手房购房资金必须在银行开立专用托管账户,房屋交易也会对没有银行资金托管账户款项证明的房屋买卖不予办理业务。“这样的话,中介公司受到制度约束同时考虑经营风险不会替客户先从银行赎证,卖房前先赎证就成为一个关键环节”,该负责人称,由担保公司出具“赎证担保”业务就成为卖房者自筹资金外可行的安全形式。

    赎证担保不仅仅极大地方便了卖方的房屋顺利变卖,同时更是保障了买方的利益。如果卖方采取赎证担保的方式,所有资金风险就由担保公司来承担,即便遇到二手房存在的冻结等不良问题,也会由担保公司介入提前将房款归还买家,可以限度的保护买房者利益。

    二手房交易按揭贷款超贷的风险

    按照规定,银行根据房屋的价格、房龄等因素对贷款额度有一定的限制。如今房价不断上涨,为了从银行申请的贷款额度更高,买卖双方采取了不规范的操作:买卖双方签订两份价格不同的合同,价格低的一份是真实的,价格高的一份是虚假的,用于买方向银行申请超过真实房价正常额度的贷款,这种做法叫做“超贷”。

    实际上对双方都是有风险的:

    从法律上说,这样的合同因“恶意串通,损害银行的利益”而应归于无效。若银行在审查时有证据表明贷款申请人“故意超贷”,则会拒绝其贷款申请。

    从交易过程看,买方往往需要在未拿到任何房款的情况下先出具一张首付款收条,并办理房屋过户手续,不仅要承担可能面临银行不予贷款的风险,而且要支付虚假报高房价部分的契税等额外支出,还可能承担卖方不予退还虚假报高房款部分的风险。

    目前,大多数银行在放贷前均委托评估公司对房屋进行评估,并按评估价和成交价孰低原则确定贷款额,因此,想“超贷”的做法都将会是徒劳。

    因此在上海按揭贷款买房需要注意风险,二手房按揭贷款应预防超贷风险。银监局也督促银行业金融机构严格履行房贷合同,严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。


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