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深圳商业地产疲态初显

    与住宅市场的高调回暖不同,深圳的商业地产却在悄然降温。

    根据多家研究机构的报告,由于近两年商业供应集中入市,深圳写字楼市场的平均空置率不断攀升,优质零售物业的存量也将在下半年再涨40%,预计空置率也将随之再增3%。

    “今年下半年将会有近50万平方米的新增商业面积,供应的增加将会导致短时间内、局部区域内的竞争加剧,特别是区商业供应明显过大。”太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示。

    戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙也认为,在不乐观的经济环境下,售价高企、租金回报期长、占用资金额度大、贷款受限等多方面原因令得商业地产投资风险逐渐显露出来。

    存量高企

    根据戴德梁行的报告,相较于商业地产开发投资的持续高增长,深圳商用物业买卖的活跃度在经历去年高涨之后开始逐步回落。

    2012年上半年,深圳一二手商铺成交仅28.24万平方米,同比大幅减少41.07%,商铺交投活跃度明显降低。而上半年由于市场上无新增供应出现,深圳全市商铺总体量保持在约150万平方米的水平。

    而写字楼方面的成交量与成交价,均呈现微幅下滑趋势,结合一二手成交总量来看,2012年在不乐观的内外部经济环境影响下,写字楼租金上涨出现压力导致对高企售价的支撑力减弱,交投活跃度延续去年下半年的态势继续下滑,市场成交较为清淡,同时售价也出现微降趋势,环比下降5.8个百分点至人民币每平方米48111元,二手售价变化率为-3.28%。

    写字楼的租金则环比上升0.8个百分点至每平方米每月人民币189.9元,同比上涨幅度为6.6%,但同比增幅却为2010年以来新低。

    程家龙透露,经历去年快速上涨的租金水平需要市场逐步消化,而今年来需求活跃度的降低也使得租金上升乏力,上半年租金惯性上涨1.25%至每平方米179.9元,对比去年全年24.3%的涨幅,收窄明显。

    不仅如此,随着住宅开发风险逐步加大,开发商、运营商、投资商等都积极布局商业地产,深圳商用物业的的供应还在不断增长。

    太平戴维斯报告显示,深圳商业物业的存量自2002年开始呈直线上升趋势,在2002年,深圳商业物业面积只有20万平方米,但到今年年底,深圳商业物业的存量将达到160万平方米。

    “预计在下半年,深圳还有几大购物入市,将为市场新增46.9万平方米的商业面积。”程家龙透露,随着未来城市更新的推进,城市综合体的增多都将不断加大深圳购物的总量,进而达到历史存量。

    林木雄则表示,在下半年深圳的零售物业存量将上涨40%,而下半年深圳写字楼的新增供应面积也将达到47万平方米,而这些集中供应也将推高写字楼市场的平均空置率。

    过剩危机

    一系列的数据已经给深圳商业地产敲响了警钟。

    包括程家龙、林林雄在内的专家均表示,开发商为规避投资风险,大举集中地进入商业地产开发领域,然而这样的投资已经走向了另一个极端,使这个领域开始面临同质性强、后续资金乏力、库存增大等问题,逐渐出现泡沫化倾向。

    “长期来看,2013年后全市写字楼供应或将迎来集中爆发期,届时需求增长的相对滞后将会对市场上行产生较大压力。”程家龙如是表示。

    更有业内人士表示,目前深圳商业地产的库存消化周期已经创下新高,再加上商业项目的开发、运营能力参差不齐,有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。

    在深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁看来,跟住宅相比,商业地产爆发过剩危机的可能性更大。“现在的风险是很明显的,应防止商业地产开发太快而出现市场难以消化的状况。”宋丁认为。


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