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商业地产投资转向何方

  央行一个月内两次“降息”与年内两次“降准”形成市场叠加效应,对住宅市场继续“放量”起到刺激作用。与此同时,北京商业地产的表现却“乏善可陈”,第2季度,写字楼市场无新增供给入市,高端购物也仅有一个入市,宏观调控政策是否会导致资金由商业地产转向住宅市场?

  不到一个月,央行两次降息。在受益行业中,房地产业被列在为靠前的位置。

  央行一个月内两次“降息”与年内两次“降准”形成市场叠加效应,叠加效应使得市场“流动性”适当释放。业内人士分析,此举将对房地产市场继续“放量”起到刺激作用,在未来7~8月楼市成交量将保持“淡市不淡”的市场行情。

  统计显示,6月,北京楼市成交量同比涨50.6%,同期北京全市新房(剔除保障房后)成交均价达每平方米20678元,环比5月上涨2.1%。这也是2012年内次出现2万元以上的均价。

  与此同时,北京商业地产的表现只能用“乏善可陈”来形容。第2季度,写字楼市场无新增供给入市,中高端购物也仅有一个入市。无论是写字楼还是中高端物业首层固定租金,环比上涨率都在缩窄。

  宏观调控政策是否会导致资金由商业地产转向住宅市场?

  个人投资者转向明显

  “对个人投资者而言,这种转向是比较明显的。”太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼说,有些项目的销售情况印证了这一投资转向趋势。

  她表示,在北京东部一个项目中,之前50%~70%的销售来自写字楼,而在5~6月,写字楼销售明显遇到压力,个人投资者集中转向住宅。“由于这种项目,单位标的价格较小,对于个人投资者而言,投资策略较为灵活。”

  不过,王琼坦言,对于开发商而言,一个地产项目的投资以亿元为单位,甚至可以达到几十亿,这种情况下,投资都需要深思熟虑。“目前,开发商仍对商业地产有投资热情,不会轻易撤出,转向住宅市场。”

  写字楼租金上涨空间有限

  太平戴维斯10日公布的数据显示,第2季度北京写字楼无新项目交付使用。但由于两个项目由租赁改为业主自用或部分自用而退出租赁市场,由此,北京写字楼可租赁存量由917万平方米降至907万平方米。

  由于有限的可租赁面积本季净吸纳量环比下跌4.7万平方米至6万平方米,来自金融、专业服务、制造及IT行业的企业稳健的扩张策略推动全市整体空置率进一步跌至3.4%的历史新低,环比及同比分别下降0.6及2.5个百分点。

  第2季度北京写字楼可租赁存量降至907万平方米,租金达到每平方米305.3元,同比攀升27.8%,但环比仅上涨3.8%。而去年4季度,北京写字楼租金同比上涨为两位数。今年1季度,北京写字楼租金同比上涨率为6.8%。

  王琼分析,尽管平均租金仍呈上涨趋势,但涨幅进一步放缓至近7个季度之值。“北京写字楼的租金上涨动力不足。这一方面是来自于经济的影响,目前新加坡、香港的写字楼租金已经开始下跌,由于传导作用的原因,预计北京写字楼租金上涨的幅度应该会继续缩窄;另一方面,北京写字楼的租金已经达到较高水平。”

  对于外商投资下降是否对写字楼租金产生影响,王琼认为,目前北京写字楼一半以上租户都是内资企业,因此外商投资下降对写字楼租金影响有限。

  太平戴维斯预计,下半年北京市写字楼需求仍将超过有限的新增供给,从而令全市空置率稳定在3%~4%的低位,但由于更多企业将迫于承租预算压力而继续在新兴区域或商务区之品质较差楼宇寻求办公面积,由此,截至2012年底,写字楼租金同比涨幅将进一步放缓至15%~18%左右,同时新兴区域租金将继续保持较大幅度增长。

  零售市场租金增长受限

  统计显示,第2季度北京中高端购物首层固定租金环比上涨1.7%,达到每月每平方米859.8元,同比上涨13.9%。

  分析认为,由于众多内外资零售商在本地市场积极扩张及渗透,加之部分中高端零售商于季内升级扩租现有店铺,尽管有新增供给,北京中高端购物整体出租率环比仍上涨1.6个百分点,至89.4%。

  西单、井、三里屯、燕莎等备受零售商青睐的成熟商圈继续保持92%至100%的高出租率。

  王琼指出,零售商积极扩张进一步强化了成熟商圈优质项目业主的强势地位,令其提高租金或削减优惠条件。

  与此同时,新兴区域迫于相对匮乏的零售氛围,不得不降低租金以争取合适零售商进驻。

  2012下半年,预计全市共有10个项目将正式开业,为市场新增约95万平方米供应,其中约半数面积位于成熟商圈。大量新项目将为下半年整体出租率带来下行压力。

  王琼同时分析,由于成熟商圈预计将继续受到众多零售商青睐,从而将进一步提升业主强势地位而提高租金,反之新兴区域项目则迫于出租率压力不得不提供租金折扣,成熟商圈及新兴区域间租金差距将进一步扩大。


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