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叶檀:地价下降将引发中国的债务危机

    一线城市地段、教育资源、良好的商业配套条件、周边高端住宅林立,可以为万柳的高地价背书。但实际上,各地房地产交易量普遍反弹,6月十大城市商品住宅成交创17个月新高,一线城市郊区房价开始上涨,开发商在土地市场跃跃欲试。2012年初至今,土地成交累计达到5076亿元,同比下降幅度为36%,考虑到今年一季度房地产下降幅度之广,可以反观5、6月房地产反弹之强烈。

    中国指数研究院的数据印证了地价的反弹。据该院新近发布的今年上半年度 "中国300城市土地市场交易情报",6月份300个城市土地平均溢价率为10%,创下今年新高。1~6月,300个城市土地平均溢价率为5%,较去年同期减少13个百分点,其中住宅类用地平均溢价率为4%,较去年同期减少15个百分点。但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%,仅比去年同期低了1个百分点,300个城市成交楼面均价为877元/平方米,环比上涨17%,同比上涨8%。

    房地产成交量上升为开发商解套。今年是房地产信托兑付的高峰期,如果没有成交量反弹,将会出现大面积的信托违约事件,而已经展期或者找到下家接手的信托,逃得了初一逃不了十五,在明后年会进入房地产债务链条崩溃期。

    地价上升在房价上升之后,地价上升主要为地方政府债务解套。今年上半年许多地方政府处于收支失衡状态。以浙江省为例,今年1到5月,浙江公共财政预算收入为1654.9亿元,增长4.7%,增幅同比回落23.9个百分点,公共财政预算支出1414亿元,增长13.8%,支出高于收入增速9.1个百分点。入不敷出绝非浙江一地独有,受制于出口下降、原材料价格下降,以及土地收入下降,广东、内蒙古等省区均出现相同现象。而动力煤、有色金属等价格的持续下跌,则加剧了原材料省份的财政困难。

    一些地方千方百计松动房地产调控以应付眼前之疾,其他动用的手段包括预征税收,发行地方投资信托项目。据好买基金研究数据显示,从6月到7月6日,基础设施类信托产品共有51个,数量已经超过地产类信托产品,后者在同时间段内仅成立了31只。基础设施类信托是目前政信合作的内容,资金流向保障房、路桥建设、城市建设。其势头已经凌驾于其他一切投资之上,基建类信托与房地产信托不同,通常地方政府直接参与,以未来的财税与土地收入作为担保,吸纳大量资金。

    无论银行,还是信托,土地都成为宗的债务担保物与质押品,也是中国公众心目中保险的信用润滑剂。一个信托项目,如果是政府财政与土地作担保,公众就会安心购入,人们绝不会担心有朝一日土地会一钱不值。笔者曾遇到一位女士,买了一款以地方财政与土地担保的信托产品,年化收益率高达11%,她非常肯定地说,既然政府都出手了,产品安全就有保障。

    土地成为宗的金融抵押品,通过土地地方政府原先以平台贷的方式从银行获得贷款,现在还是以土地作为中介,以信托的方式从民间融得资金。一旦地方政府失去了土地,围绕着地方政府主导的所有投资都将成为无本之木,无源之水,中国目前政府投资主导的发展方式也就要重新改写。

    土地价格上升,地方债务危机就不会浮出水面,民间就有源源不断的资金填入各种项目。当中国的土地价格远超欧美价格,与当初的日本比肩,当每平方米土地上的产出远远低于土地价格,当各种项目建设放慢步伐,当银行真正下决心紧缩货币,当人们对土地的狂热度下降认真对待土地产出与价格比率,问题就会浮出水面。一句话,什么时候土地价格下降,中国的债务危机就有可能爆发。


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