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半年楼市以价换量是主流 二手房市场现微幅跳价

在“以价换量”的带动下,近期上海楼市出现了久违的暖意。
  
  刚刚过去的6月份,上海新建商品住宅成交面积超过了100万平方米,创下了自去年1月底本轮调控以来的值。上海二手房指数在连续8个月下跌走平后,也在6月份出现回升,环比上涨0.16%。上半年,上海楼市以5、6两月的成交翘尾收官,整个二季度成交面积占到了上半年成交的6成以上。
  
  不过,暖意之下,业内人士的分析依旧保持冷静:在宏观调控不言放松以及楼市高库存的压力下,房价仍不具备大幅反弹的条件,“以价换量”依旧是未来一段时间内的楼市主流。
  
  整体成交量不及去年同期
  
  自去年年初新一轮宏观调控以来,上海楼市成交一直处于低迷状态。去年年末,一批开发商启动“以价换量”策略,通过价格下调和各类优惠,撬动销售。
  
  综观今年上半年申城楼市,分别在3月份和5、6月份,迎来了两个成交波峰。
  
  3月份,受到开发商“以价换量”以及新普通住宅标准的实施等影响,一批积压已久的刚性需求开始释放。“3月份楼市成交的上升,使开发商的资金压力有所缓解。虽然市场中打折楼盘的数量有增无减,但越来越多的项目收窄了优惠力度,甚至是回调价格,再加上季节性因素,申城楼市的上扬势头在4月份被终止。”上海搜房数据监控分析师汤正魏说,5、6月份的成交再度上升,一方面,6月初央行3年半以来降息,以及部分银行针对首套房的利率优惠,为购房者入市创造了有利条件;另一方面,部分项目收窄促销甚至回调价格,使购房者对市场的预期出现改变,担忧后市价格会出现反弹而加快了入市步伐。
  
  尽管上海楼市再现暖意,但上半年的市场整体成交量依旧不及去年同期。据上海搜房数据监控统计,今年上半年上海楼市共计成交商品住宅32382套,比去年下半年上升了9.7%,但与去年上半年相比,下降了5.8%;共计成交面积385.3万平方米,比去年下半年上升了11.9%,但和去年同期相比,微跌了1.2%。
  
  “上半年市场整体成交量不敌去年上半年,主要差距在一季度。”据汤正魏介绍,由于今年1月份恰逢春节假期,各项目的营销活动基本处于停滞阶段,成交量一落千丈,2月份虽有所回暖,却仍未带来实质性转变,一季度的市场整体较为低迷。二季度共计成交243.8万平方米,在上半年成交总量中占比达6成以上,比一季度上涨了72.3%。
  
  二手房市场现微幅跳价
  
  本轮调控下,二手房市场总体表现出和新房市场同步的特征。不过由于二手房业主的资金压力较小,不太肯轻言降价,部分区域一、二手房价格倒挂。
  
  进入6月份以来,尽管天气日趋炎热,但二手房买家看房买房的热情不减。
  
  “近期在真光板块附近,议价空间缩小甚至没有议价空间已经不足为奇,有不少二手房卖家在临签合同时还跳价。”上海中原地产普陀区真光分行经理周春林说,目前,卖家跳价幅度较小,基本不影响交易。比如,近成交的“真光新秀”小区一套66.5平方米的小两房,买卖双方商定的成交价是127万元,但就在签合同当天,卖家又加价1万元,因为临时加价幅度较小,买家很痛快地答应了。
  
  成交回暖,二手房市场中价格上涨的板块数量也随之上升。今年1月份时,上海二手房指数办公室监测的全市128个二手房板块中,无一板块价格上涨。到了6月份,上涨板块骤增为103个,是5月的3.4倍。靠近中外环的一些中高档住宅区集中板块成交均价涨势相对明显,如浦东联洋上涨0.38%、闵行春申上涨0.37%、浦东三林上涨0.35%、浦东花木上涨0.34%、闵行莘闵上涨0.33%。
  
  今年6月份,有21个板块二手房价下跌,比5月份减少了45个。下跌板块集中于一些楼盘开发量较大的板块,如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些虽处地段但成交量一直较少的板块价格也出现了下跌,如静安寺板块下跌0.24%、黄浦人民广场板块下跌0.23%。
  
  楼市进入“自住时代”
  
  去年以来,率先打破成交“坚冰”的,是一批以、自住需求为主的购房者,此后,改善性需求陆续入市,上海中高端市场成交逐步放量。眼下,楼市成交显现活跃态势,但投资投机性需求已基本滤出。
  
  “楼市一旦进入自住时代,房价就难以再实现较大高低落差走势,观望、投机均不可取。”汉宇地产分析师认为。近,二手房市场中,长宁古北、虹口滨江、黄浦、静安、徐汇等一些高档二手房的成交比过去数月都要活跃。汉宇地产通过对卖家的资料分析,发现有不少曾经的投资客正选择果断套现,他们无疑是对未来的房价涨势并不太看好。而买进高档二手房的,也基本是改善型的自住需求家庭。
  
  温家宝总理上再次强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨;必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。楼市调控政策难言放松,在很多业内人士看来,房价不可能出现大幅反弹。
  
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