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商铺“售后包租” 看上去很美暗藏隐忧

  我市一些新楼盘近期打出“购买商铺即签订租约”的广告,不少楼盘促销员也宣传这种“高收益、零风险的投资”来吸引投资者。这种看似诱人的投资方式,到底是馅饼还是陷阱?

  商铺“售后包租”,看上去很美

  陈先生一心想投资商铺赚钱,可由于手头资金有限,一直未能如愿。近,一处新建楼盘的广告引起了他的注意。

  陈先生说,一间20平方米的商铺,售价约为40万元,这样的投资额他可以接受。重要的是,买了商铺之后,楼盘开发商负责托管招租,投资者只需每年收取租金即可,看上去,还真像稳赚不赔的生意。

  在陈先生所说的这家楼盘的营销,楼盘促销员介绍,目前,所售商铺采用“售后包租”的方式,即消费者购买商铺时,要与开发商签订一份回租协议。在楼盘建成后,无论商铺是否有人租赁,开发商每年都会按照购买商铺总房款8%的比例,向业主支付商铺租金。以总房款40万元的商铺为例,每年业主可获租金3.2万元。

  楼盘促销员介绍,商铺如何招租、如何管理,权限属开发商所有,业主只能按照回租合同收取租金,不能自行招租,也不能自行经营商铺。这种购买商铺的方式,非常适合想要投资又担心承担风险的投资者。

  “零风险投资”,暗藏隐忧

  从事房地产营销工作多年的刘惠民说,“售后包租”这种商铺营销方式早出现在欧美,2000年前后在我国出现。这一投资方式可能让不少投资者感觉心里踏实,不过认真分析一下就会明白:这种投资方式并非全无风险,甚至暗藏陷阱。

  “这类商铺往往总价不高,每平方米的价格却并不便宜。后期所谓每年的租金收益,只不过是拿回自己之前多支付的房款。”刘惠民说,目前,市区按正常方式销售的商铺,每平方米售价约为9000元至1万元;而采取“售后包租”形式销售的商铺,每平方米售价则在1.5万元至2万元。如此算来,投资者以“售后包租”方式购买商铺,实际是以自己“买贵了”的钱,给自己支付租金。而且开发商托管招租商铺过程中收取的租金,往往高于支付给业主的租金额度。

  刘惠民说,消费者与开发商签订的回租协议,短则5年,长则10年。在这段时间内,商铺的使用权在开发商或相关管理公司手中,如果商铺招租情况不好,导致开发商或管理公司资金链断裂,投资者的收益也可能得不到保证。

  选择“售后包租”,投资者需谨慎

  河南大进律师事务所律师谢亮说,《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取“售后包租”或者变相“售后包租”的方式销售未竣工的商品房。

  投资者购买商铺后,有权经营、出租、转让商铺。在签订购房合同时,如果开发商强制投资者签订回租协议,则涉嫌违犯《合同法》的相关法规,属于强买强卖行为,消费者有权拒绝。

  业内人士提醒,在投资商铺时,投资者应尽量选择地段好、人流量大的区域,同时对开发商的实力也要有所了解。如果选择“售后包租”的方式投资商铺,投资者一定要与开发商签订详细的包租合同,合同中特别要注明一旦出现无法兑现预期回报时,开发商所应承担的赔偿责任。


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