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商业地产营销模式升级须谨慎投资

    受调控政策影响,住宅项目市场和商业地产市场普遍不景气,为了快速销售回笼资金,部分商业地产推出了“售后返租”这种新的营销模式,以吸引投资者购买,位于胶南的一个商业地产项目的年返租率甚至高达15%。业内人士分析,当前房地产市场不稳定,加上商业项目存在同质化竞争的情况,宣称高回报率的“售后返租”模式未必能给投资者带来合同约定的收益。

    “位于海阳的一个酒店式公寓项目,签约购房后每年可以返还31366元的投资收益。”15日上午,位于海阳的望海·盛世双帆项目打出了这样的促销招牌。据销售人员介绍,项目的户型面积在42平方米到75平方米之间,投资该项目的业主可以享受每年6%的固定回报,以一套50.91平方米的酒店式公寓为例,项目的单价为8468.35元/平方米,加上9万余元的装修款,总房款约为52.3万元,酒店开始运营后,投资者合计每月可以获得返现2614元。

    为了说明项目的投资价值,销售人员随即又算了一笔账。如果购房者选择四成的首付,其余的贷款按照20年贷36万元来算,每月给银行房贷的还款额为2695元。“因为每月有2614元的返租额度,这相当于您只需要每月掏81元给银行。”销售人员说。据介绍,由于海即跨海大桥已经开通,去往海阳的车程缩短了一个多小时,该项目推出的“售后返租”模式吸引了不少青岛投资者的注意。

    据了解,“售后返租”的模式并不是什么新兴事物。“早在2008年房地产市场不景气的时候,开发区的不少商业地产都曾推出过售后返租的模式,返租率在6%到8%不等。”楼市分析人士张百忍说,当时也确实达到了吸引客户逆市出手、快速回笼资金的目的 。由于随后的 2009年、2010年房地产市场快速回暖,房价一路飙升,推行售后返租模式的几个项目并没有出现过纠纷。

    而随着市场进入下半年,高高在上的存量让岛城部分开发商重新选择售后返租模式。位于胶南的双子座商业广场商铺项目就推出了返租模式。客户购买商铺之后如果由开发商代租,将连续三年每年获得15%的返租。其中年的返租会在购房款中得到体现,即在购房总款中扣除15% 的返租,客户只需付85%的房款就可以了;在之后的两年都可以享受总房款15%的返租;三年之后,业主可收回商铺自己管理,也可以与开发商另行签订代租协议。

    “经过了2009年以来房地产市场的迅速扩张 ,目前岛城楼市产品的同质化现象很明显,销售竞争也非常激烈,而且目前楼市调控之下,市场走向不明朗,售后返租能不能给投资者带来合同许诺的收益难以确定。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说,客户在投资这类产品前,一定要具有风险意识,警惕项目出现烂尾情况。


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