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中国楼市步入复杂敏感关口

    今年1、2月,经历一年多“史上严厉”调控的中国房地产市场住宅交易量跌入谷底。3月份开始,在信贷放松、地方微调楼市调控政策的刺激下,部分房地产市场出现了较为明显的复苏迹象。以北京为例,今年1月住宅成交仅为7000余套,5月份住宅成交迅速突破2万套,6月份超过了2.5万套。5月份,北京、广州、上海等城市住房交易量创下今年水平。

    在成交量连续回升的情况下,房价开始回稳。非官方数据显示,6月100个城市新建住宅平均价格环比5月上涨0.05%,结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。统计局公布的5月份70个大中城市新建商品住宅价格数据也显示出跌幅收窄、价格回稳趋势。

    北京大学房地产研究所所长陈国强说,今年上半年,坚持房地产调控的基调、力度和方向不变,地方政府出台的微调政策多次被叫停。同时,强调稳增长,近期接连采取“降准”、降息等措施,楼市调控的着力点已经发生变化,从此前的抑制投资投机性需求,转为通过执行差别化信贷政策等,保障购房刚性需求,支持置业。

    “本轮楼市调控正面临外部环境与宏观政策面的变化,伴随着多地政策微调,市场博弈加剧,市场预期波动,使调控局面趋于复杂。”陈国强说。

    陈国强说,在市场层面,上半年,开发企业采取以价换量的销售策略,部分地区楼市回暖。市场的表现是成交量的回升,部分楼盘价格上调,目前市场回暖的态势日趋明显,市场探底的特征也日益明显,已经出现市场底部。

    “今年年初,当时政府强调政策不放松、不加码,政策的底部特征明显,政策上认可和允许某些地方微调的作法,已经是政策的见底。但是政策见底不意味着市场见底。”陈国强说,今年二季度以来的市场表现可以看出,市场探底已经基本完成,部分地区住房成交量增加,部分楼盘价格逆势上升。

    陈国强分析说,目前,房地产行业面临更复杂的调控局面,市场形态没有本质变化。首先,房地产调控依然从紧、从严,房地产调控的基调不变,仍然坚持毫不动摇地调控房地产的政策,抑制投资投机性购房需求。

    其次,从市场的供求关系上来看,开发企业高库存格局不变,开发企业仍将面临去库存的现实问题,后续新增的房源比较可观,制约了开发商的涨价和房地产企业的市场选择。

    第三,由于开发企业面临着现实的资金压力,虽然楼市的旺销在一定程度上能够缓解资金负债,但是高负债的资金压力仍然存在,开发商市场策略仍然是“以价换量”,而不是涨价。

    陈国强提醒,今年下半年,政策上仍将保持高压态势,从严调控楼市。今年年底前,尤其是二、三季度,是企业的集中还贷期,开发商还有资金压力,市场要有清醒的判断,价格还要以价换量,将稳中有降,使成交量保持稳定。目前市场不存在价格暴涨基础,购房者应避免恐慌性入市。

    业内专家提醒,稳增长的政策微调,特别是信贷政策出现变化,客观上会助推房地产市场的回暖。为了防止房价出现反弹,预计下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势,抑制不合理需求的大方向不会变化。政府将要求地方政府继续严格实施各项政策。如果房价出现反复,仍可能进一步出台限制性政策。


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