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山西商铺开发转向区域竞争

  经济不景气,挣钱有点难。在限购、限贷影响下,省城各开发商不约而同地看中了商铺的发展潜力,城市综合体、商城场铺及社区商铺等各类形态的商铺犹如雨后春笋,在省城拔地而起,且各家商铺的销售也是风生水起。 

  1、城区商铺竞争加剧

  今年5月初,地处省城迎春街的乐百家购物广场开始销售其商铺经营权。项目开盘至今短短两个月,这家销售商铺经营权的项目接待了几百位到访客户。与省城其他在售商铺项目的客户不同,这些到访客户多是中小投资者或者项目周边的居民。52岁的郭宇强就是其中之一。

  郭宇强看中这家商铺的原因是,自己和家人已在赛马场附近生活了40多年,但是在太原各地兴建开发了大大小小商铺的今天,地域相对封闭、辐射一公里范围内有20万新老居民的赛马场,至今还没有一座“有档次、有品位、有规模”的购物场所。

  郭先生曾在一家国营果品公司供职,因公司效益下滑,郭先生曾与家人在省城下元商圈附近一家商场投资了商铺。“按照人们的惯性思维,只有在闹市区、成熟商圈内的商铺才会招租无风险,且收入稳定。事实上,商铺能不能成功招租和成熟运营,与开发商的运营能力有极大的关系。”郭宇强说,以新兴的亲贤商圈为例,不是所有售出去的商铺都在赚钱。

  山西省零售商行业协会副会长张惠根证实了郭宇强的说法。他说,省城热点商圈内有许多商铺存在房租贵、招商难、培育难的问题,而为了吸引客户,不少商铺陷入销售、招商、经营亏损、重新包装、再招商、商户继续亏损的怪圈。“以柳巷商圈为例,某商业广场从2000年售铺租铺至今,已多次更名,但至今的出租率仍不足40%。同在此区域的商铺至少还有6家,均不同程度地出现招租难、经营难的问题。”

  张惠根分析道,这其中的原因很简单,商圈的商铺数量庞大,市场已经饱和,竞争激烈,新入驻的大型商场想分一杯羹确实很难。“虽然上述项目位于商圈,但是柳巷商圈的商户数量和规模在短时期之内是有限的,开发商在招商过程中必须有充足的理由,才能从别的商场中‘抢到’租铺业主,同时又要有运营能力吸引顾客上门购物。”而地处商圈,却多年人气冷清、难招商的商铺,在省城朝阳商圈、亲贤商圈、下元商圈等成熟商圈也并不鲜见。

  据业内人士透露,亲贤商圈目前有12个体量在2万平方米以上的综合体、购物及场铺商场,各商业项目的盈利状态是各有千秋,商铺业主的经营也是“一半是火焰,一半是海水”,并非人人赚钱。

  2、区域型商铺四面开花

  已经有过投资商铺经历的郭宇强认为,地处新兴人口密集小区,且周边缺乏商业配套的商业项目投资前景更加可靠。地处赛马场的乐百佳购物广场就是这样的项目。

  太原职业经理人协会副秘书长王中,曾经参与过太原小店区普国电子城商铺招商和管理工作。他分析称,省城商业地产的开发近年来飞速增长,“一铺养三代”的说法并不为过。但许多商业项目在长远规划、建筑设计、经营模式等方面缺乏长线的、理性的理念定位。“部分商铺项目只管租售,开发商对如何运营商铺心里没谱。”前期规划和业态定位不周的商铺面市之后,往往会陷入招商经营困难的窘境。

  王中称,省城的商业业态已经历了街边店、百货商店、购物广场三个阶段,现在正在向城市商业综合体大步迈进。这种状况带来的问题却是商圈商业地产项目聚集,商铺售价及租价大涨,投资业主面临的风险进一步加大。“商圈的商业地产项目更适合手中握有数百万元,甚至上千万元、上亿元充裕资金的大客户,而普通百姓想在商圈握铺赚钱的机会越来越少。”

  正因如此,许多开发商开始在住宅小区内大举配建售价相对低廉的区域型街铺,以吸引中小业主投资。据了解,目前区域型商场已开始在省城四面开花,并有星火燎原之势。比如位于下元村的下元商贸城、桃园二巷的秀水街、亲贤村的长风大卖场、兴华街的兴华商贸城、小井峪街口的时尚莱迪购物等都是区域型商业地产的典型代表。

  王中判断,未来省城的商业地产开发及运作将向多元化发展,既有像万达广场、茂业天地这样代表省城商业繁华形象的高档城市商业综合体,也有满足区域或社区居民生活需求、商品物美价廉的实用型商场。

  3、投资商铺风险复杂

  山西财经大学教授马培生表示,省城近年新面市的许多商铺项目推崇自持型物业,它能够促使整个房地产市场朝健康方向发展,但是其对操盘手的准入门槛要求很高,涉及到开发企业的资金实力、人力资源水平和发展理念等多个环节,要想在短时期内全面推行绝非一件容易的事。尤其是目前太原近九成的房地产开发企业面临着资金压力大的困扰,所以,对于开发商铺的开发企业来说,不应看别人运作成功了,就一窝蜂地盲目效仿。

  无论是何种模式运营的商铺,一定得适合商铺所处范围内的市场需求,同时商铺的设计要满足经营户的需求,开发商得通过各种手段保障投资者及经营户的利益。“区域性商铺的

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