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广州写字楼空置率升至2成

    相较于备受挤压的住宅市场投资需求,旺盛的写字楼投资需求促使广州市写字楼市场售价持续上升。据高力国际的市场研究报告显示,2012年季度写字楼市场平均售价为31284元/m2,在售写字楼项目有珠江新城富力盈凯广场和广晟国际大厦,市场报价均在35000~40000元/m2。市场成交以整层或中小面积散售为主。

    上半年频现大手成交个案

    到了第二季度,广州市写字楼平均售价呈平稳上升趋势,环比上升2.5%至32070元/m2。其中,广州写字楼销售市场录得一单整宗成交,广汽集团以14亿元整栋购买保利中达广场1号楼约4.56万平方米。此外,国内某大型企业购买广晟国际大厦共10层办公面积。

    由于相继有新增写字楼项目推出市场,今年上半年广州市写字楼市场整体空置率持续上升。据高力国际研究显示,广州写字楼市场连续四个季度迎来新增供应落成,整体库存量已增至253.5万平方米。今年第二季度由于广州银行大厦70%以上办公面积由企业购买自用,加之租赁市场表现稳定,市场整体空置率在本季度上升至20.6%。

    天河租金两年来停涨

    由于天河区尤其是珠江新城区域大体量新增供应的逐步完工入市,租赁市场竞争加剧。本月正式落成启用的珠江新城写字楼利通广场目前整体出租率接近70%,月租金约200元/月/m2。据高力国际市场报告显示,天河区写字楼整体租金水平停止上涨,自2010年以来录得环比持平,为161.3元/m2/月。除越秀区写字楼租金录得轻微上升外,天河区及海珠区写字楼平均租金均较上季度保持稳定。

    相比于越秀区低空置率楼宇业主的强势心态,天河区写字楼业主则由于新增供应陆续入市面临较大招租压力,尽管整栋持有业主仍倾向于选择大面积、承租能力强的优质企业,但写字楼中小面积持有者则为了尽快放租回笼现金流而对租金报价有所让步。

    二手市场降价急售增多

    相比起一手市场的红火,二手写字楼行情却是另一番景象。中原地产工商铺写字楼部营业副总监刘伟伦表示,与去年同期相比,今年上半年广州二手写字楼成交价和成交量都出现小幅下滑,导致成交价下滑的主要原因是今年春节后,市场上出现了部分急于抛售写字楼物业的业主,致使降价急售物业的比例有所上升,从而使整体成交价出现小幅度下滑。虽然急售物业有所增加,但由于市场上优质写字楼物业放盘量明显减少,成交量也因此比去年同期有所下跌。

    以目前的成交情况来看,二手写字楼物业成交为活跃的板块当属天河北和环市东淘金板块,相比之下,珠江新城的二手写字楼物业的成交行情一般。

    在采访过程中了解到,今年上半年二手写字楼物业的买家群体也与去年同期有所不同。据合富置业市场经理梁燕明介绍,上半年二手写字楼市场中,自用客户的占比有所增加。

    此外,目前投资写字楼的客户中,选择按揭贷款的投资客户有所增多。央行降息对整个商业地产市场有一定的影响,但投资客选择用按揭贷款投资商用物业,与此并无太大关联。“精明的投资客都懂杠杆原理,目前商业地产不限购不限贷,投资者手持100万元的资金,就能买200万元的商用物业。”就时下的写字楼市场来看,总价在200万~500万元的写字楼物业成交热。在这个价位的成交中,不乏初次投资写字楼或商用公寓的客户。

    租金面临下调压力 售价涨幅将缩窄

    广州市写字楼市场预期将在2012年下半年迎来58.4万平方米新增供应,包括位于珠江新城的珠江城、恒大、广晟国际大厦及位于琶洲的南丰汇等。尽管珠江新城新落成或即将入市的优质项目的业主对整体租金水平定位依旧较高,而现有低空置率楼宇则倾向于选择以提高租金报价等方式等待优质租户,然而大体量新项目的入市将进一步加剧租赁市场竞争,业主为吸引租户将加大租金优惠。因此,预计2012年下半年整体租金水平将面临下调压力。

    广州住宅市场成交受降息等利好因素刺激有所回暖,考虑持续上行的写字楼售价,部分中小投资者在写字楼投资方面将趋于谨慎,市场观望氛围逐步转浓。预期下半年销售市场仍将以国内实力雄厚的企业为主导。然而受珠江新城土地拍卖出新的商业“地王”以及该区域多个高端优质可售项目推出拉动,预计下半年写字楼市场售价将保持平稳上行,但涨幅将缩窄。


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