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各地楼盘降价消息不断 房价下行周期已至

当各地楼盘降价的消息不断出现,再争论拐点是否会到来,已经变得没有意义,因为拐点就在眼前。

位于上海宝山区的美岸栖庭在9月11日推出一批新房源,起价大约17000元/平方米。记者昨日致电售楼处,工作人员介绍,因为价格优惠,开盘销售了200余套房源,目前剩余房源价格已经超过2万元/平方米。

美岸栖庭的源于降价。根据记者了解,该项目在2010年10月推出的房源价格在19000元/平方米至27000元/平方米,相比之下,此次降价幅度已经超过10%。而目前网上二手房源的报价也均在2万以上。一二手房源价格倒挂,二手房将紧随降价,区域整体房价下行周期已经到来。

旧盘新开,降价促销。这种做法绝不是美岸栖庭一家。在房地产调控早期,即今年上半年,开发商还都是新盘降价,因为不涉及老业主退房风险。但从8月开始,降价已经在旧盘新开的房源中体现出来,这一迹象成为楼市全面降价的又一个节点。根据中原地产的统计,8月以来,北京有8个项目的后期房源入市,其中阳光绿景[简介 动态]嘉园等4个项目较前一期有明确的降价。

另有媒体报道,9月4日,位于杭州下沙沿江大道的保利湾天地推出的酒店式公寓项目,楼盘起价7280元/平方米,均价8900元/平方米。相比前期12000元/平方米的销售价格,后期房源直降4000元。同期,杭州桥西板块、临平老城的楼盘价格都出现了大幅下降,新开楼盘的价格下跌则更加明显。

而根据记者掌握的情况,上海的降价促销楼盘呈现增加趋势。包括大华锦绣华城[消息 价格 户型 点评]、绿地新里米兰公寓、绿地秋霞坊、复地[简介 动态]新都国际[消息 价格 户型 点评]等楼盘均出现不同程度的降价。因此,尽管上海上周新房销售均价仍有小幅上涨,但主要原因是高端住宅集中入市,从供给结构上拉高房价。新房销售高于周边物业均价的做法已经非常少见。

从一期的周成交数据来看,各地成交量继续下跌,也将成为“金九银十”开发商大举降价的又一个推动因素。根据中原地产统计,北京9月前12天的新房日均成交135套,这一数字是除今年2月以外,北京日均成交套数的月份,到中秋节当日成交量仅为64套。深圳上周新房成交套数为417套,环比下降了28.60%。二手房成交均价为21772.85元/平方米,环比下跌了4.05%。9月前12天,上海新建商品住宅成交1648套,较8月同期降4%,同比则回落58.4%。

据一位深圳开发商介绍,受调控预期的影响,购房者普遍在等待房价下跌,开发商只有大幅降价才能吸引购房人进场。因此,为抢占市场、尽快回笼资金,开发商集中降价促销的趋势已经成为必然。

房价即将下降的另一个信号是一二手房价格倒挂,以北京为例,今年前8个月,北京二手住宅成交均价为23709元/平方米,一手住宅成交均价为22038元/平方米。此外,上海、广州、深圳等一线城市,重庆、武汉、天津、郑州、佛山、宁波等二三线城市也纷纷出现了一二手房均价倒挂的现象,宁波一些新盘的价格甚至低于周边二手房10%到20%。受此影响,未来开发商新开盘采取更低价入市已经不可避免。

从库存上也可以看出降价的必然性。杭州当地的透明售房网数据显示,9月5日,杭州主城区库存为34052套,超过8月13日的33526套,再创历史纪录。库存压力迫使开发商在杭州纷纷降价。

北京则更为典型。北京房地产交易管理网数据显示,从5月开始,北京市场明显出现了供大于求的现象。库存量连续5个月持续上涨,新增供应达到了3.98万套,而成交量只有2.6万套,库存增加量达到了1.4万套。仅9月份,预计北京新入市销售的项目达到41个,其中纯新盘项目达到18个。而未来北京库存量还可能持续增长。从统计局数据上看,前7个月,北京住宅施工面积为5818.2万平方米,增长24.9%,增幅比上半年提高1.8个百分点,而全市商品房竣工面积为630.1万平方米,比上年同期下降27.5%。施工量远大于竣工量,说明后期供应潜力仍然巨大。在供应量上涨、签约依然低迷的双重影响下,业内预计北京年内库存量可能超过13万套。

“目前限购并没有放松的迹象,市场上有购房资格还愿意入市的人越来越少。这将明显影响开发商对后市行情的判断,特别是一个销售黄金期‘金九银十’,因此促销将非常普遍。”中原地产华北区总经理李文杰表示。

从来看,根据中原地产的统计,7月末11个城市的存货总量达到了66.9万套,环比上半年上涨了6.5%,其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛等。性的库存积压高点可能在明年3月左右达到。

“我们预测,整个2012年,房地产调控政策不会有丝毫松动。加上库存压力巨大,房地产企业的冬天将持续一整年。通过降价尽量回笼资金,将是房地产企业在2012年的主旋律。”哈尔滨工商联房地产商会高层表示。

不过,也有机构并不认同目前楼市已经进入实质降价的说法。世联地产于今年6月份开始,跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况。世联地产在报告中称,目前各降价案例仍是“真降价”少,“假降价”多。部分企业“以价换量”取得了良好的效果,甚至出现多个“日光盘”,且

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