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商铺物业供应“井喷”可能潜藏着开发商资金链的隐忧

    随着商业地产投资热潮的到来,市场中的商用物业供应逐渐显现放量态势。一份来自机构的数据显示,刚刚过去的7月,上海可售商铺新增供应量与成交量环比大幅增长,均创年内新高。

  有业内人士提醒,这并不是一个好现象。出售型商铺物业供应“井喷”的背后,可能潜藏着开发商资金链的隐忧。

  近日,一家上海本地房地产企业的销售代表就向记者坦言将部分商铺“散售”的初衷:“把少部分商铺对外销售是为了回笼资金用于酒店建设。”

  这一情况并非孤例。上述业内人士指出,目前,调控加码后银根收紧,REITs又迟迟不见身影,迫于融资压力不得不拆散销售的项目正在增多。“在高端物业聚集的上海,"散售"商铺的增多并不是一个好现象,不仅不利于统一管理,"做烂掉"怕是迟早的事。”

  集中抛盘为哪般?

  上海某开发商操刀的七宝某商业地产项目,如今正在努力销售旗下商铺。

  日前,记者致电该商业地产销售,工作人员告诉记者,整个项目有办公也有商业,未来还有高的涉外酒店。而此次出售商铺部分,主要原因,是为了筹钱。“我们公司也是为了回笼部分资金用于酒店建设,才打算将少量商铺对外销售。”

  此外,记者走访了多处正在“散售”的商业地产项目,发现其原因虽然五花八门,但追根究底,都和资金问题有着千丝万缕的关系。

  如有些项目位置本身不是很好,开发商对未来的持有不是很有信心,故选择放弃持有。另外,有些开发商本来只做住宅开发,转入商业地产后,发现缺乏商业经营经验的团队,终只能忍痛将其卖掉。

  一个可以参考的数据是,据中原地产统计,7月全市新增可售商铺物业项目30例,共计24.43万平方米(1566套),环比上升71.36%,创年内新高。这其中,部分大体量的商业物业集中在月底推出,中原地产研究咨询部数据显示:7月25日至7月31日,共有11.32万平方米的商业物业推出,占全月总供应量的46.34%。

  五大行的一位分析师在接受本报记者采访时指出,其在与客户接触过程中发现,近商铺“散售”的现象确实在增多。“不少是因为开发商现金吃紧,REITs又迟迟没有推出,所以他们的融资有问题,不得不散售,不然会导致资金链断裂。这种情况在上海以外的长三角城市体现得更为明显。”

  DTZ戴德梁行华东区商铺部主管董事韦泽铭亦向本报记者表示,目前开发商资金链确实较敏感,“肯定是有一些影响。”他透露,一些住宅预售进度缓慢的项目,开发商希望通过不限购的商用物业出售尽快回笼资金。“而除了资金链,还有融资成本的问题,现金流优化了,融资风险肯定也会降低。”

  中原地产商铺部经理黄超亮对此持有相同意见,他认为,住宅物业正处调控,加上目前商业地产确实较火,开发商为了回笼资金,也会趁如今这个好时机,把手头上的一些剩余商铺以较高的价格卖出去。

  “做烂掉”是迟早的事?

  但是,商业地产高歌猛进的背后,一些“地雷”可能已在不经意间被埋下。

  业内人士指出,由于具有稳定估值、方便融资、增加租金等诸多好处,持有型物业受到了众多开发商的青睐。然而,持有型物业虽然具有许多优点,但是其更加重视经营而不是建造,需要开发商“养活了”、“养熟了”才值钱。

  如今做得风生水起的上海“新天地”早年就经历了较长的“阵痛期”。此前,瑞安房地产董事总经理李进港在接受本报记者采访时就曾表示,“新天地”十年来均坚持“只租不卖”,但早年确实一直在“烧钱”,其间为了达到目标定位与商户组合也更换了不少租户。

  然而,近几年加入商业地产开发大潮的开发商中,真正愿意“烧钱”养楼的只是少数。一些开发商为了快速回笼资金、加快周转速度,往往将一些商用物业“一卖了之”,但由于一些项目的产品定位、规划、施工等都不曾精心策划,又没有统一的“东家”,难以进行持续统一的经营运作。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,商业地产的售后集中管理、运营对开发商和运营者的专业性、责任感要求很高,且会占用大量人力、时间,“散售”项目往往会出现管理混乱、商户组合不合理等“后遗症”。“特别是一些由不知名开发商,或不具备优质招商水平及经营方案的公司运营的项目,终效果达到预期的少之又少。”

  不过,目前市场中的操盘者则持有不同意见——多位商业地产开发商代表在接受本报记者采访时表示:“后遗症纯属多虑!”

  “之前我们也曾担忧过散售可能会出现一些问题,但是,我们有统一的招商运营管理,也有统一的业态规划,什么区域开什么店我们都有个基本规定,并且散售的也只是其中的一部分,我们将少数商铺拿出来卖,更多注重的是符合商业规律,”上述七宝项目一位销售人员告诉记者,“我们自己也持有一部分,所以没理由要把它"做烂掉"。”

  南京明发商业广场项目的一位销售人员更是直截了当地对记者表示:“现在剩下的商铺你买去,就只能开建材店,餐饮、零售的店铺都已经卖

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