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贷款利率上浮 商业地产也不是“避风港”了

    对于开发商来说,2011年的楼市实在是个政策的多事之秋。

  近日,银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上,强调了商业地产抵押贷款的风险,还次对商业地产抵押贷款提出具体要求,银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。

  这意味着之前被称为政策“避风港”的商业地产,也被打上了政策严控的标志。那么此举对商业地产,又意味着什么?

  现状:商业地产贷款利率已经上浮

  “其实商业地产的贷款利率已经上浮得很厉害了。”针对银监会要提高商业地产“首付和利率”的预警,方芳,杭州赢商商业投资管理有限公司执行董事,这样告诉记者。

  方芳说,公司今年代理了萧山项目中粮易筑的商铺销售。这个楼盘6月份开盘,首付至少5成,利率在基准基础上要上浮20%—25%。尽管条件已经比较苛刻,但银行还要求买理财产品,并且门槛还比较高。“我们一共找了4家银行,只有一家银行愿意上浮20%。”除此之外,一些大面积、高总价的商铺,在按揭时还遭遇了银行不肯放贷的情况,对于客户购买造成了比较大的影响。

  写字楼这一块,利率上浮得也很厉害。网新双城国际在售的都是写字楼,销售人员告诉记者,按揭利率基本上是基准上浮10%—20%,银行会根据客户的资信状况来定。根据楼盘办理的情况,终15%的会多一些。

  相对来说,市场接受度更为广泛的酒店式公寓,利率政策要宽松一些,但基本上也要上浮15%—20%左右。

  东方红街酒店式公寓按揭利率要上浮20%。销售人员说,之前很长一段时间都已经是上浮15%了。

  滨江楼盘东和时代目前在售的是一批精装修酒店式公寓,虽然销售人员说每家银行情况都不一样,但他也表示,贷款利率基本上都要在15%左右。

  而近段时间表现比较突出的保利湾天地,贷款利率也已经上浮到15%—20%。

  “商业地产首付至少5成,利率已经要上浮20%甚至更多,条件本身已经很苛刻。如果在这个基础上还要提高,对商业地产的打击还是会比较大的。”方芳说。

  数据:商业地产表现有所下滑

  今年以来,因为住宅市场遭遇史上严厉的调控政策,不限购不限贷的商业地产,一度成为开发商和购房者眼中的香饽饽。许多开发商纷纷放缓住宅销售进度,加快酒店式公寓、商铺等销售节奏,商业地产也开始跟住宅平起平坐,甚至在许多时候成为市场成交的主力军。

  比如,7月杭州主城区共成交商品房703套,占7月总成交量(1648套)43%。成交10强榜中,时代山、湾天地、东方红街、紫玉公馆商铺、金沙湖1号等,商业地产占据了5席。

  但从数据上来说,商业地产的表现也在逐月下滑。7月份,除了写字楼成交186套,环比上升幅度明显之外,杭州主城区共成交酒店式公寓和商铺各430套和87套,环比下降幅度分别达到了37.22%和68.34%。

  对此,方芳用实际的市场反应来说明。“中粮易筑原本打算4月份就卖,当时50多套房源,有500多个客户来登记。等到6月份正式开盘,客户减少了200多个,而终实际到现场的只有120组。往下走的感觉还是很明显的。”

  她说,之前几个月大家为什么会觉得商业地产好,是因为跟住宅相比,它有价格和功能上的优势。但现在住宅价格在不断下调,甚至不比酒店式公寓要贵,价格优势失去。整个市场在往下走,存在系统性的风险,商业地产当然也难以独善其身。而下半年,开发商推出商业地产的量还会不少,所以届时竞争还是会很激烈。

  专家:应从开发环节控制风险

  对于银监会有可能提高“商业地产首付和利率”的做法,房地产经理人联盟常务理事王伟业表示,商业地产一旦形成泡沫,确实会比住宅更严重。但控制泡沫,应该从拿地、开发等源头来做,而不应该抓住购买这个终端来做文章。

  他说,跟住宅相比,商业地产开发与运营会更加复杂。它需要有专业的团队来做,从前期设计、招商、后期运营等层层环节来进行把控,如果一个环节没做好,就做不下去。不是每个开发商都可以做商业地产的,所以应该严格控制开发商资质,提高准入门槛。

  “一个区域需要多少商业地产,由哪些公司来做,政府应该心理有数。而不是一棍子打死,老百姓买个商铺也要来限制。”王伟业说。

     本文转载自住在杭州网

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