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房企8000亿换3%利润

在保障房建设中,房企垫付的资金通常会遇到难以按时收回的情况。另外,由于保障房开发时间长,价格受到限制,很多保障房项目的利润率只有2%~3%。

和普通商品住宅相比,开发保障房利润率更低,资金周转速度更慢,庞大的建设规模占用的资金也更多……一直以来,保障房的盈利能力备受质疑。但在七八月份,保障房概念却成为支撑地产股上涨的关键因素。

大量开发保障房究竟会成为房企新的增长点,还是会让已经资金短缺的房企资金更加紧张?

记者在北京、上海、广州、深圳实地调查多个样本[消息 价格 户型 点评]发现,在保障房项目中,房企垫付的资金通常会遇到难以按时收回的情况。在开发保障性住房的1.3万亿资金中,有8000亿元是由企业、银行贷款等构成。另外,由于保障房开发时间长,价格受到限制,很多保障房项目的利润率只有2%~3%,远洋[简介 动态]、保利[简介 动态]旗下部分项目甚至难以盈利。

远洋、保利也难盈利

据了解,远洋旗下参与兴建了两个配建保障房项目——远洋·润园[消息 价格 户型 点评]两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目,并且两个项目皆已上市。

但远洋地产[简介 动态]副总裁徐立向记者坦承,远洋在北京管庄的远洋·润园限价房项目,价格被限定为7400元/平方米,但远洋投入的建造成本远超这个价格。

和远洋的情况相同,保利地产也没能找到保障房盈利的好办法。

在今年8月初的一次活动上,保利地产相关人士向记者透露,目前,保利地产在范围内有3个保障房项目,其中,上海嘉定云翔经济适用房项目和北京沙河保障房项目均在开发建设中,此外保利于2011年4月29日取得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房。

作为国内早参与保障房建设的企业之一,保利早在2007年就开发建设了限价房项目保利西子湾[消息 价格 户型 点评],因为是国内限价房项目,2008年底该项目交楼时引起外界的广泛关注。

目前已全部竣工的保利西子湾总建筑面积达到161518平方米,提供约1600套住房,其中90平方米以下的户型占80%以上,每套单价不超过6500元/平方米。

若以平均每套面积80平方米、单价6500元/平方米计算,该项目销售额约为8.32亿元,而2006年保利拿下该地块时光地价就付出了4.13亿元,再加上建设成本和其他投入,该项目的盈利情况并不乐观。

之前,保利地产董事长宋广菊就曾公开透露西子湾项目的利润率只有10%,大大低于普通商品住房的利润水平。

不过,与保利在北京的其他项目相比,这样的利润率应该是“相当不错”了。据宋广菊透露,保利在北京已建成的一个保障房项目,目前仍处于亏损状态。

房企担心垫资难按时收回

参建保障房项目入不敷出,背后有多重原因。

今年3月,有一家房地产商曾给记者发来一份经济适用房项目转让资料,其中明确规定了楼板价、销售价和政府回购价。记者以开发商名义向上海市浦东新区住房保障部门咨询了保障房项目转让的问题,有关负责人曾表示,只有房子在一年后仍未卖掉的情况下,政府才会出面回购。按照上述负责人的说法,经济适用房的项目是需要开发商垫付资金的。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭证实了上述说法。在开发保障性住房的1.3万亿资金中,政府资金只有5000亿元,有8000亿元是由企业、银行贷款和保险资金等企业和社会资金构成。中国指数研究院副院长陈晟更进一步指出,在目前开发的保障房中,更多需要企业垫付开发资金。

这让有意开发保障房的房企不免担心,“要是政府到时给不出钱怎么办?”

上海一家地产龙头企业的相关负责人对记者表示,他们不担心保障房的利润率低,但会担心保障房的投资不能按时回款,他的很多同行也有类似的担心,这使得房企对参与保障房建设的积极性不高。

住房和城乡建设部政策研究公布的首份《中国房企社会责任百强榜》榜单上,百强房企中有七成在2007~2010年间未参与任何保障房建设。

他们的担心并非没有理由,部分保障房的资金周转速度确实要比普通商品住宅慢。

比如,上海的经济适用房早在2008年三季度就有160万平方米开工,但直到去年8才有首批试点经济适用房正式销售,从开发到完成销售的周期至少2年。

据中原地产研究研究经理刘渊介绍,万科[简介 动态]、绿城[简介 动态]、恒大[简介 动态]等开发商开发的普通商品房,从开工到销售,通常只需要6~9个月。

据刘渊介绍,目前保障房的开发模式分为几种。除了政府部门直接划拨资金开发的项目外,其他多涉及企业垫资。有些项目是要完全销售后,政府才会给开发商资金,也有一些只要竣工,政府就会向开发商回购,以减少开发商资金周转时间,但无论哪一种开发模式,资金收回周期都比普通商品房更长。据陈晟和杨红旭介绍,一般情况下,经济适用房的平均资金周转时间为1~1.5年。

除资金收回期长外,经济适用房的投资规模通常也比普通商品住宅大得多。<

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