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购买二手房四大注意要谨记

    近年来,二手房交易领域对活跃市场、促进繁荣、满足人民群众多样化需求方面做出积极贡献。然而,在高交易量的背后,因房产中介违法、违规经营以及购房者对相关程序的不了解而导致的纠纷,正呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势。对此,为了让百姓充分了解房产交易中不规范经营行为的危害,市房管部门发布了相关案例,提醒购房者在交易中多加注意,以免造成个人损失。

  案例一

  切忌只签合同不过户

  市民王小姐在市区看中一套二手房,价格34万元,面积合理,装修也不错,王小姐很满意,便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐,这套房子是房主2007年才购买的,按相关规定,购房未满5年需征收5.5%的营业税。见王小姐打起了退堂鼓,中介便给王小姐出了一个主意,让王小姐和卖方先签房屋买卖合同,约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有,王小姐把购房款交一部分给卖方,满5年后再去办理过户手续,这样就可以“合理避税”。谁知一年后由于房地产市场的繁荣,房子价格普遍上涨,卖方提出毁约,愿意赔偿王小姐相应的损失,在此情况下,王小姐只有自认倒霉。

  【专家评论】:这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产,不动产物权变动的公示方式为登记,也就是说,不动产买卖,仅有当事人双方达成的协议,尚不能发生法律效力,只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,当房价波动较大时,房主可随时毁约,宁可赔偿违约金也不卖,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和上的损失。

  案例二

  勿以“假离婚”购二套房

  市民谭先生已有一套70多平方米的三室两厅,今年,他又看中了一套商品房,决定购买,但是,由于谭先生已是第二套房,需要交纳60%的首付款,而银行贷款方面也有种种限制。因此,谭先生听从了朋友的建议,以假离婚的方式规避购买二手房的种种限制,即先与妻子办理离婚手续,将以前的房产过户到妻子名下,再以谭先生个人的名义购买第二套房,之后再复婚。谁知离婚以后,谭先生因与妻子在生活中的矛盾日益加重,在办理完第二套房子的购买手续后,谭先生以各种理由不与妻子办理复婚手续。

  【专家评论】:因为是假离婚,双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此,离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话,另一方是很难维护自己的合法权益,因此通过这种方式来避税风险不小。

  案例三

  “只办公证不过户”使不得

  今年,准备结婚的刘先生看中了一套房子,房主刚刚买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费,房主告诉他一个省钱的办法,先交一部分钱,满5年后再办理过户手续。并可以就此签个协议办理公证,以免发生价格上的变动。但是,私下交易完成之后,此房主即刻到房管局偷偷办理了挂失房本的手续,半年之后,新房本下来了,原来的房本与公证书同时失效。刘先生是房财两空,有理说不清。

  【专家评论】:由于房屋的权属问题仅仅是公证,卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本,多半年,又可以出新房本了,对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下,以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的证据,而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。

  案例四

  不能只听信中介的口头承诺

  通过房产中介,张先生看中了一套三居室,成交价为80万元,中介公司表示,这套房可以贷到50万元。张先生很快签订了购房协议,并向中介公司支付了30万元首付款。但是在申请银行贷款时遇到了麻烦,按照张先生的还款能力和这套房子的价值,银行只批贷25万元,还有25万元的缺口。张先生急了,希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说,协议上并没有保证你能贷到款,中介费和首付款不能退,缺口25万元只能由张先生自己想办法。

  【专家评论】:中介公司为促成交易,会作出一些口头承诺,如保证购房者能够获得一定数额的贷款等,而中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构,往往都会得到购房者的信任。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定,也没有任何责任可言,一旦承诺无法实现,承担责任的还是购房方。因此,在签约前,一定要对房产情况及自身经济实力和贷款能力有个清醒的认识,不能听信中介的口头承诺,以免引起不必要的麻烦。

    本文转载自搜狐焦点网

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