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买房人房价上涨30%才能资债平衡

   和“下跌五成”也能承受的银行相比,新购房的小业主们伤不起。据机构测算,如果当前房价停涨或下跌,2010年后买房的大约12万至15万购房者都要面临负资产的窘况。今年的买房人,由于首付比例和贷款利率的提高,房价上涨近30%才能达到资债平衡点。

  银监会主席刘明康近日表示,根据压力测试的结果显示,坏的情况就是房价跌掉三成、五成,银行依然可以承受。尽管这颗“定心丸”立即遭到经济界人士的质疑,不过银行业的抗跌能力显然非小业主们可以企及。

    链家地产市场研究部的统计,单纯从房屋市价是否能够与所欠购房贷款和利息平衡的角度看,2010年后购买新房和二手房的人群已经面临负资产压力大。

  例如,2010年购买新房时均价为20060元/平方米,套总价为240万,首付100万元,目前已经还贷一年半。那么业主的资金使用成本为首付利息损失约5%即5万元、贷款利息支出约为贷款总额的10%即14万元、契税为总价3%即7.2万元,总计26.2万元。也就是说,在当前新房成交均价 22000元/平方米的基础上上涨11%、均价为24729元/平方米,才能够达到资债平衡。而对于今年买房的人群,由于首付比例和贷款利率的提高,价格则需比购买时上涨近30%才能达到平衡点。

  “2010年新房和二手房的成交量超过28万套,2011年为13万左右,除去一次性付款、提前还款及转手成功等情况,初步估算 依然会有12至15万左右的购房人面临负资产压力,但短期之内的负资产状态多数人可以接受。”链家地产分析师解释说,即使购房后房价不涨,按利率5.44%来计算,一套200万的住房,还款6年3个月后基本就冲抵负资产风险,也就是说负资产状态会随着还款的进行逐渐减弱。因此2010年购房群体的负资产状态短期看还属合理范畴,但如果长期不能改善,将会衍生危机。

  目前来看,短期内资债相抵的优质资产时代已经一去不复返,2009年以后购房的群体或多或少会面临房价下行所带来的风险。但是否断供或抛售,张月认为,不仅仅单纯决定于房价的走势,更多的是由住宅的属性以及居住成本来决定。

    本文转载自搜狐焦点网

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