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商业地产将结束春天?

   哪些因素撬动了豪宅的价格?在城市经济能力及外来人口都远不及一线城市的情况下,二三线城市何以力挺房价上涨?遭警示的商业地产即将结束“春天”了吗?房贷收紧、信托掐断,房企该怎么办?今天我们就请中国城市发展协会副主席朱震山为我们一一分解。

  ■朱震山:

  中国城市发展协会副主席、中国房地产经理人联盟常务理事。
  关键词 豪宅降价

  降价缘于买家减少

  经典语录

  豪宅就像商品,购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价,并力挺到底。

  ■记者:广州作为我国的一线城市,豪宅业主惜售情绪一直较高,新增盘源较少,价格一直坚挺。可是如今,豪宅盘的价格却开始出现松动的迹象,若遇上急需资金周转的业主,降价幅度更大。您认为是哪些原因松动了价格?

  ■朱震山:豪宅价格要分一手房和二手房两个市场来看。如果是二手房市场,影响豪宅价格的主要的还是房地产调控的大背景。此外,豪宅的投资前景,资产保值等因素也在影响市场走向。豪宅购买者基本上都是改善型需求者,很多人已经有了不止一套房产。那么在限购又限贷的严厉调控下,豪宅买家就会大大减少。在客源减少的情况之下,豪宅的价格就会开始出现松动。

  而在一手房市场中,开发商主动降价的则很少。在豪宅市场中,开发商普遍认为购买的人群就那么多,而且也比较固定。房子涨价,购房者不一定不买,房子降价,也许肯定会不买。因为豪宅产品不同于一般的普通住宅,豪宅一般占据城市的,周边配套设施齐全,装修考究、奢华。豪宅就像商品,购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价,并力挺到底。不过随着房地产调控逐步深入,一些小的房地产企业也可能由于资金链的问题,出现降低价格的情况。

  ■记者:这种势头会扩展到普通住宅吗?

  ■朱震山:紧密的调控政策对房地产市场的影响还是很大的,主要集中在资金回收和融资渠道上,对价格的影响应该会逐渐显现。普通住宅市场可能会出现新入市楼盘降价的状况。因为已经入市的项目,如果在现阶段降低了价格,那么就会对先前已经购买了房子的业主造成一定的影响,而新入市的项目则没有这方面的压力。

  关键词 二三线城市

  县级区域将成新热点

  经典语录

  一线城市实施限购情况下,把很多购房需求挤到了二三线城市。

  ■记者:今年7月,100个城市住宅平均价格为8874元/平方米,较6月上涨0.21%。其中,有66个城市价格环比上涨,33个城市环比下跌,1个城市价格与上月持平。与近几个月的情况类似,房价上涨较快的城市仍以二三线为主。在城市经济能力及外来人口都远不及一线城市的情况下,二三线城市何以力挺房价上涨?

  ■朱震山:由于一线城市受到限购政策的影响,成交量下降,市场趋冷,房企开始新一轮的洗牌。正是在这样的背景下,恒大、万达等一线房企纷纷登陆石家庄。一线房企的到来不仅带来了先进的建筑理念、开发模式,其高品质的产品也在提升二三线城市房地产的整体水平。

  同时,目前在我国投资渠道比较单调,很多人还是愿意选择购买房产来保值自己的资产。一线城市实施限购情况下,把很多购房需求挤到了二三线城市。

  在开发商、购房者同时转移到二三线城市时,二三线城市房地产开发和投资快速升温。开发商希望炒热这些地方的楼市获得流动资金,弥补一线城市的疲软,购房者也希望获得投资楼市达到资产保值增值的目的。这个时候,政府已经出台二三线城市的限购政策,如果政策执行力度到位,二三线城市的房价一定会受到抑制。

  ■记者:房价上涨的势头从一线城市传导到二三线甚至三四线城市,那么这种势头会传导到县级区域吗?

  ■朱震山:县级区域目前还普遍处于房地产发展的初级阶段,存在家属楼、单位楼升级置业需求,县级区域将成为楼市发展的下一个热点。

  总的来说,县级区域的需求还是比较旺盛的,对房价也能形成一定的支撑。此外,随着经济的发展、物价的上涨,房价也会随之上涨。

  关键词 商业地产

  发展过热遭到警示

  经典语录

  住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域,这是很正常的一个过程,不过,过度集中就会出现过热。

  ■记者:近日,银监会主席刘明康公开表示,要加强对商业地产抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。此前召开的银监会2011年第三次经济金融形势通报分析会议,也强调了商业地产抵押贷款的风险,还次对商业地产抵押贷款提出风险警示。商业地产本轮高涨行情即将触发管控临界,遭警示的商业地产即将结束“春天”了吗?

  ■朱震山:住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域,这是很正常的一个过程,不过

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