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一线城市限购持续 房企目光投向三四线城市

    一线城市限购持续,部分二三线城市将被纳入限购,被限购的楼市资金何去何从?更多房企开始把目光投向三四线城市。

    据中国房产信息集团研究总经理陈啸天透露,三四线城市房地产市场的盛宴才启幕,房企对这个庞大市场的争夺也才刚刚开始。但他同时指出,值得注意的是,这波限购政策,只是扩大了限购的范围,但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导,仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。

    缺乏对资本的正确引导,资金和房企自发流向三四线城市,是机遇抑或陷阱?

    三四线城市的理论机会

    “过去几年,得益于快速布局三四线城市,高周转企业万科、恒大业绩实现了快速增长。”陈啸天指出,三四线城市在性房企业绩增长中扮演了重要角色。

    公开资料显示,万科在过去7年时间内业绩规模翻了20倍,2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿,2010年已达1000亿之多,2010年万科销售业绩突破千亿时,三四线城市贡献率上升10%。

    三四线城市对房企业绩的贡献,在恒大这家全面布局于三四线城市的性房企身上体现很明显。资料显示,近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍,2011年半年度销售额429亿元,同比增长达103%,迫近去年全年500亿的销售额,其中多达20%以上的销售额来源于三、四线城市的贡献。

    据了解,同样,中海、龙湖、华润等企业加快周转速度,也在持续扩大三、四线城市布局的比例。

    根据中国房地产测评和中国房地产信息集团发布的“三四线城市房地产发展潜力测评研究报告”指出,受到调控影响,十大城市成交出现萎缩,三、四线城市房地产市场发展逐步加快,未来成长空间可期。

    我国目前拥有287个地级市,661个市,2862个县,按照目前成交面积增长幅度预测,住宅开发市场空间依旧巨大。但十大城市成交占比呈波动下滑趋势,中小城市房地产市场发展将逐步加快。部分三四线城市近5年房地产成交面积增长率高达50%。

    “大部分企业的利润来自路径利润,即企业通过战略布局在三、四线城市业务的发展实现主要获益。”上述报告指出,对于大型房企来说,凭借其品牌带来的高附加值,在这些内部价差还未拉开的三、四线城市布局,能够迅速造就区域标杆型的项目,获取竞争优势。

    中国房地产测评副主任孙斌艺则告诉记者,需求逐步释放是三四线城市的重要机遇所在。

    该研究报告以251座建制地级城市为研究对象,据调研结果,从房地产发展潜力百强城市区域分布来看,东部区域共有49个地级城市入选百强,进入二十强的城市达16个之多;中部区域共有22个城市入选房地产发展潜力百强,但无一城市进入二十强之列;西部区域有24个城市进入百强,内蒙古的包头和鄂尔多斯以及云南的保山进入二十强;东北区域共有5个城市进入百强,进入五十强和二十强的只有吉林市1个。

    换言之,三四线城市的实力榜的区域分布,在很大程度上将反映出房企接下来区域拓展的地域侧重。

    楼市进入高风险周期

    “二三线限购扩容,被限资金流向三四线城市,但同时回流一线城市的可能性也存在,盲目进军三四线市场,存在风险。”有不少业内人士持这样的判断。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,从投资的角度而言,一线城市限购从严,房价涨幅空间被压缩,不利于短期的投资客进场。对于三四线城市的机遇,张宏伟也表示并不确定。“二三线城市限购政策将更具灵活性,从操作层面来讲,投资客进场还存在市场机会。”

    换言之,二三线限购并不直接等同于三四线城市的机会。

    更大的风险显然不仅是资金流向的不确定性,更在于整个行业发展阶段的风险系数正在不断提升。

    陈啸天指出,从发展方向上来说,我国已经进入社会改革为主导的发展阶段,房地产行业已经由一元风险(市场层面)跃升至三元风险(市场层面、经济层面、社会层面)。与此同时,处于重大发展转型期,住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的社会层面。“政策不断趋紧,房价居高不下,中国房地产行业正进入高风险周期。”

    本文转载自凤凰网
   
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