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买“返租”铺 请注意五大问题

     调查

  “返租”商铺容易出现哪些问题?记者调查总结了五大问题,提醒购房者在购买时要了解清楚再决定是否购买。

  开发商不能直接进行“返租”销售

  “返租”商铺操作是否合理,存在哪些风险?记者在采访中了解到,开发商直接进行商铺“返租”是违规的,已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售,而开发商采取的操作方法则是成立一个独立的经营公司,由该公司进行“返租”操作,从而规避法律规定,这种操作方法是否合理,也曾引发业内争议。
  广东兆达律师事务所专职律师黎娇燕则提醒,租赁合同是经营公司与商家签订的,购房者委托经营公司出租,出租取得租金再返还给业主,业主跟商场没有法律关系,更不是直接关系。如果与商场签合同的经营公司“走佬”,那么业主回收“返租”租金将很困难。

  “返租”商铺定价较市场价高

  “返租”商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺,开发商认为,“返租”商铺回报率高,购买后可直接收益,因此定价也要比普通销售的商铺要高一些。

  一名不愿意透露姓名的业内人士认为,目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格,“返租”期间的回报就是从这些多出的部分付给消费者的。

  经营主体问题多风险大

  以商铺“返租”形式进行销售,开发商可以迅速回笼资金,业主的初期利益也得到保障,表面上看是双赢,实际上如果经营不善,也可能是“双败”。

  姚丽军认为,商业的价值来自于经营,如果经营主体没有能力把这个产业做起来,或者是定位不准确,商业体做死了,那么无论对开发商来说,还是对于业主来讲,都是损失——对于开发商来说,没有了经营收入,长期贴租金,贴到就亏了;对于业主来说,商业做不起来,“返租”期结束后不能续租,这个物业已经就变成了没有价值的东西。

  部分“返租”商铺产权问题不清晰

  部分“返租”商铺还存在着产权不清晰的问题,不少商铺原本属于开发商自用,当时已经确权甚至办理了房产证。如今将其再次销售,这时候购买的业主就有可能会不能拿到属于自己的房产证。

  此外,购房者还需要了解清楚该物业是否已经抵押,如果抵押的话,是不能进行产权分割的。黎娇燕提醒,现在有些开发商是先跟业主签好认购书,然后再注销抵押,再注销物留自用,才跟业主签正式的合同,这样的商铺也有业主买,但是风险也是比较大。

  造成城市资源的浪费

  不少早期“返租”的商铺地理位置优越,但却因定位不准而难以做旺,在“返租”期结束后,开发商希望以原价收回商铺,进行整体经营,而业主却因为看好地段,不同意开发商的原价回收,导致商铺空置,造成城市资源的浪费。

  姚丽军认为,东莞的开发商经过了2003年~2004年的“返租”狂热之后,目前已经比较理智了,不少开发商会自己进行统一经营,在适当的时候再切割出售一部分。或者是在把人气做旺后,保证自己的产业升值,再寻求机会发售或者抵押贷款,这样的经营方式比“返租”销售更为合理。

    本文转载自搜狐焦点网

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