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商业地产本轮高涨行情即将触发管控临界

    商业地产本轮高涨行情即将触发管控临界。在银监会近日召开的2011年年中工作会议上,银监会主席刘明康公开表示,加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。同时,继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

  有媒体借此追踪报道称,此前召开的银监会2011年第三次经济金融形势通报分析会议,即强调了商业地产抵押贷款的风险,还次对商业地产抵押贷款提出具体要求。

  对此,银监会法规部一位官员7月28日接受本报记者采访时,证实了上述报道内容。他表示,这确是去年下半年商业地产相关贷款大幅上升以来,银监会在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。“警示级别高于一般的通知文件,相关精神已传达至银监系统上下。”

  事出违规案件

  2010年下半年,随着房地产调控令的加码,相当多的房企纷纷加大商业地产投资,推动了商业地产贷款尤其是经营性物业抵押贷款的火爆。

  据深圳银监局监测,今年一季度以来,商业地产加速升温,深圳部分银行藉此大举进入商业地产贷款领域。

  目前来看,“深圳的商业地产贷款多为6~8年存续期的中长期贷款,以贷款人的经营性商业物业做抵押。”深圳银监局一位处级官员7月28日接受本报记者采访时如此总结。

  他进而透露,“5月底,我们曾向辖内各商业银行提供商业地产贷款的风险提示,据我们分析,商业地产在过去6~8年内有一个较大的价值波动,希望银行界予以重视。”

  中国银监会在上述会议上对商业地产贷款的风险提示则是,“部分银行争相抬高地产贷款金额,拉长贷款期限,放松申贷标准,埋下风险隐患。”

  银监会的如此提示,来源于今年以来陆续上报的几宗贷款违规案例。据上述中国银监会法规部人士透露,今年4月,曾有一家小型商业银行被内部披露,商业抵押贷款的贷款用途审核不严格,贷款资金被查到违规流入楼市和股市。今年5月,曾有一家股份制商业银行通过阴阳合同,违反商业贷款期限不得超过10年的规定。这两个案例均发生在东部沿海的二线城市。

  “这些案件促使银监会对商业地产贷款做了较为深入的检查稽核,引发了监管高层的注意。”上述中国银监会法规部人士称,上述会议因此提出,加大对假合同、假按揭等违规行为和转按揭、加按揭等做法的打击力度,并杜绝各类信贷资金违规流入住宅市场。

  操作细则近期难出

  从上述会议来看,房地产信贷与地方政府平台贷款依然是银监会下半年监控的。商业地产的上述消息,显示了房地产信贷的监控范围在进一步扩大。

  “从内部来看,平台贷款可能是当务之急,其他工作会稍显滞后。近期就商业地产贷款发布操作细则的可能性不大。”上述中国银监会法规部人士预计,“不过,(2011年第三次经济金融形势通报分析)会议的要求是,银行对商业地产抵押贷款的贷款标准应大幅高于住宅按揭。”

  除对开发商持有的商业物业抵押贷款严控之外,银监会亦瞄准个人和机构的商业地产按揭贷款。

  目前,深圳的商业地产按揭贷款条件与二套房房贷政策基本一致,即首付五成,利率较基准上浮20%~30%。“很多贷款资源丰富的银行可以只上浮10%。”前述深圳银监局官员向本报记者介绍。

  如此贷款条件加上商业地产不限购的政策优势,深圳商业地产颇有疯狂上涨之势,深圳专注商业地产的“扫楼客”一度走出深圳,到东莞、惠州等地寻找优质商业地产资源。

  “如果银监会的商业地产相关贷款新要求正式执行,其首付比例及贷款利率可能会进一步上调。”上述深圳银监局官员分析认为,“但也不一定。目前银行界开始在博弈货币和信贷政策的转向,很难说银行会如何看待新规。”

  上述中国银监会法规部人士则认为,部分商业银行首先会根据银监会要求进行“堵漏”。“银监会不会容许按揭贷款继续蔓延到非住房类贷款的趋势。”

  住建部政策研究主任陈淮曾就此评述认为,商业地产方面的政策总体上并不成熟。他举证到,土地用地50年租用期,以及贷款购买商业地产五成首付,无论在保增长的时代还是在反通胀的时候几乎从未变化。

    本文转载自搜狐焦点网

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