[ 除了大宗的保险、银行类客户外,商业地产的客户再度出现分化:一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来,写字楼投资人群的变化,恰能说明“行业的财富再分配过程” ]  “早知道应该多买几套办公楼,可比住宅升值快多了。”近日,北京 相关公司股票走势中国银行3.04+0."/>
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资金集聚商业地产 险资成主力

  

    [ 除了大宗的保险、银行类客户外,商业地产的客户再度出现分化:一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来,写字楼投资人群的变化,恰能说明“行业的财富再分配过程” ]

  “早知道应该多买几套办公楼,可比住宅升值快多了。”近日,北京
相关公司股票走势
中国银行3.04+0.010.33%新世界9.63+0.000.00%井42.75-0.24-0.56%某公司负责人姜鹏(化名)在一次朋友聚会中这样感慨。尽管在过去5年中,姜鹏在北京购买了不下4套房产。但看到办公楼目前上涨的行情,姜鹏对过去的投资有些后悔。

  “从年初到现在,北京商业区域租金基本上都上涨了30%~50%。”誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川告诉《财经日报》记者。作为一家房地产代理公司,从去年开始,赵敬川试着主动引导客户抛售一些住宅房产,并建议其购买商业地产或办公类项目。“我认为商业地产的行情刚刚开始,我们培育了一批成熟客户,他们从初的几百万的小试身手,到后来的上亿元买卖。”

  和零散购买住宅的客户不同,很多购买办公楼的投资者都是真正的豪富,一出手往往是一层或者几层。赵敬川表示:“目前北京的商用物业,静态的资金回报率在4%~5%,比较稳定,而住宅资产的回报率大约是在1%~2%。所以从长期来看,商业物业的持续流通能力比较强,可以通过出租、转售或抵押等方式完成,而住宅就只有一种流通渠道。大家没有升值预期,加上政策限制就会使住宅作为投资品的属性迅速减弱。”

  不断升温的商业地产

  当住宅限购政策在一再呈现出扩大化的趋势时,近一年里,开发商以及来自保险业、私募以及其他渠道的资金都开始将目光投向商业地产。业内人士认为:“商业地产将成为住宅限购之后,楼市资金转移的大通道。”

  北京市房地产管理交易网数据显示,今年上半年,北京已经签约的商业类地块合计为21块,提供的建筑面积为338.67万平方米,总出让金为174.38亿元,住宅则为20块,上半年出让金仅为120.3亿元。商业地块在今年全面超过了住宅地块。

  与此同时,北京商品房住宅库存有明显增加,相比调控前的92900套上涨了15.9%,商业及办公则出现了下调,其中商业下调了8%,办公类单元下降了3.5%。

  进入7月,北京崇文门地块和CBD地块的2次热潮更是开启了北京商业地产的集中爆发高潮。6月27日,北京市崇文门菜市场(含西侧地)商业金融用地现场竞拍,引发苏宁、新世界地产等15家企业激烈争夺。经过33轮交手,此前并不被看好的广州市丰璟房地产开发有限公司力压群雄,以总价7.1亿元将这宗城区稀缺地块揽入怀中。其楼面地价高达4.32万元/平方米。而CBD中楼面价的是中服地块中的Z4地块,为2.14万元/平方米。

  根据北京市土地储备整理消息,号称近年来质商业地块的井国际品牌项目(井大街西侧商业金融用地),近日也将进入市场。誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂预计,井商业地块的楼面价将会更高,预计总价将在65亿~70亿左右。

  “住宅限购仅仅是让开发商关注商业地产的原因之一。”中原三级市场分析师张大伟告诉记者,“商业地产的回报率高也是近商业地块整体升温的一个重要原因,相比目前北京住宅租售比已经超过1:500以上,商业地产的出租回报率在1:300左右,高回报率也使得近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。”

  在他看来,房地产开发分为三个阶段:初级阶段是住宅开发,第二个阶段是商业开发,第三个阶段是地产服务业。显然,目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐过去。而商业地产热潮则刚刚开启。

  北京房地产协会秘书长陈志在一次沙龙中向记者透露,由于商业地产需要大笔资金支持,在当前银行收缩放贷的情况下,民间资本和各类私募基金也通过各种方式进入商业地产领域。

  据不完全统计,京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元,商业用地成交额占比明显提高。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元,即使按照去年的增长速度保守估算,今年商业地产开发投资总额也将接近10000亿元。

  购买者的转变

  高力国际、仲量联行多家房地产咨询机构调研发现,今年二季度,北京写字楼空置率创20年新低,租金则不断上涨。以北京CBD为例,区目前在租的写字楼项目有15个,其中2011年第二季度出现租金上涨的项目有7个,涨幅的为北京IFC大厦,涨幅高达66%。15个写字楼项目在4月至6月期间,平均租金上涨了8.38%。

  赵敬川告诉记者,写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。“我认为这是一批刚需,公司自用的

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