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房价上涨势头明显 二三线城市限购令恐遭遇执行难

统计局近期公布的70个城市房价数据显示,部分二三线城市房价涨幅明显,“限购令”扩容在即。中国证券报记者近日前往宜昌、岳阳等多个房价上涨较快的二三线城市实地调查发现,有可能列入限购名单的城市忧心忡忡,一些地区的监管部门担心限购影响政府财政收入,二三线城市“限购令”可能陷入执行难的窘境,执行限购政策的尺度也可能相对宽松。而当地开发商心态复杂,在调整下半年销售计划同时,逐渐放弃观望,开始进行适度促销。

“准限购城市”心态纠结

7月成交井喷,楼盘冒雨促销

“宜昌房价上涨较快,看来要限购了。”宜昌宝佳利开发公司总经理马云波接受中国证券报记者采访时表示,如果宜昌出台限购政策,肯定会打击楼市,首先是成交量的萎缩。他们准备调整销售策略,适度促销。

“主要是宜昌去年房价涨得太厉害。”马云波坦言,对宜昌楼市后市很难判断,还需要看执行力度和土地供应。而宜昌限购令出台预期,带来当地7月楼市成交井喷行情,有的楼盘项目甚至冒雨推广促销。

宜昌房管局副局长项昌鼎说,近房管局接待了三批记者,都是来采访宜昌房价的。他认为宜昌房价在上半年涨幅已经回落,1-6月商品住宅销售均价为4924元。

但统计数字与宜昌本地人的切身感受有一些差异。宜昌出租车司机李作飞拉着客人在沿江大道行驶,他指着两侧的楼盘,每平方米售价七八千元,有的已经过万,道路两侧悬挂多的就是楼盘广告。

李作飞户口在湖北枝江,他在2008年首付10多万元,在宜昌开发区购买一套102平方米的房子,折合单价3900元/平方米。他现在觉得当时的决定是正确的,他曾经想把出租车带牌照以40万价格转让,一次性支付房款,但他终还是选择了贷款。一年后,他的房子市场价涨到了每平方米4900元,今年已经涨到5900元。

“每年单价涨1000元。我一年的收入,就算不吃不喝也追不上房价的涨幅。”李作飞说,虽然他不太清楚宜昌有多少开发商,但他感觉宜昌这几年到处在盖楼。

供职一家企业的会计周一根告诉中国证券报记者,宜昌的葛洲坝、三峡总公司已经外迁,宜昌本地大企业不多,他认为是靠矿石资源赚钱的人和外地投资客,炒高了宜昌房价。

项昌鼎说,去年他还经常接到亲友希望介绍打折楼盘的电话,楼市调控启动后,这类电话一度沉寂,近又接到了类似的求助电话。他认为这是刚性需求。

对于限购令的影响,多数人的判断是,房价还会涨,只是涨得慢。“青菜、猪肉、工人工资都涨,拆迁成本增加,又有通货膨胀,房价当然涨。”李作飞说,他要是有多余的钱,趁没限购再买一套。

但也有少数人认为如果严格限购,外来人口不能到宜昌投资买房,开发商压力大,肯定会撑不住。“泡沫迟早会破裂的,房价与当地平均收入水平不匹配。一旦限购,投资客走了,房价自然会降。”周一根期盼宜昌尽快出台限购令。

不仅宜昌,襄阳、常德、岳阳等“上榜城市”也有着相同的心态。监管部门、开发商似乎太情愿限购,而普通购房者期待限购。

在湖南岳阳,岳州帝苑售楼部工作人员称,项目一期已经。虽然二期开盘还有好几个月时间,但现在可以接受客户登记,会员登记已经有200多位,而二期可售房源只有352套。“这附近没有低于4000元/平方米的房子了,要登记就赶早。”售楼人员暗示房价上涨。

岳阳房管局提供资料显示,仅去年岳阳就新增32家房地产开发企业,而其中18家都是到岳阳投资。

楼市调控或面临博弈

挤出效应“红利”走向终结

不仅仅是在中部地区,一线大城市周边小城市房价依然坚挺。除北京周边、珠三角地区小城市房价上涨较快外,上海周边部分尚未实施限购的昆山、太仓房价也在高位运行。上海户籍的购房者前往昆山、太仓买房,不征收房产税,近期昆山的二手房成交量反而较前两个月有一定回暖。电台广告很直接:“太仓买房,不限购,轻轨直达上海。”

当前楼市调控已进入深水期,楼市各方利益博弈进一步凸显,土地出让收入下降可能使地方政府限购政策执行力度松动;一线城市限购后,部分投资资金流向未限购的二三线城市,推动房价上涨,为下半年二三线楼市调控增加了新的课题。

据不完全统计,目前实行限购政策的城市仅40余个,不少二三线城市尚未出台“限购令”。中房信资深分析师薛建雄认为,扩大“限购”城市的数量已无悬念,但同时也有业内人士担忧楼市扩大“限购”面临执行难。

宜昌当地官员私下认为,限购政策会影响宜昌的投资环境,“宜居、宜旅、宜商”的环境吸引省内外客商在宜昌置业,加大了刚性需求。2010年商品住宅销售,宜昌以外的居民占购买总量的38%。

宜昌市区人口100万,近当地提出五年再造一个新宜昌,人口将达到200万。有官员表示,限购会对引进人才和招商[简介 动态]环境产生影响。正是因为一线城市限购,去年起万达[简介 动态]、恒大地产[简介 动态]、首钢地产等房企才不断涌入宜昌开发楼盘。

另一方面,中国证券报记者了解到,部分城市

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