您好,欢迎来到襄阳房产热线 登录 注册 | 微博

襄阳房产网

你现在的位置:首页 > 商业地产 > 商业研究 > 正文

覃晓梅:目前商业地产的压力主要集中在新城区

投资过热

据北京商报讯万科[简介动态]、保利[简介 动态]、龙湖[简介 动态]、世茂、娃哈哈、雅戈尔等等,众多的住宅开发商和其他行业企业纷纷转型商业地产,一时间中国所有的住宅开发商将目光全部锁定在了商业地产领域。

据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示,2010年商业地产已呈爆发式增长态势,达到历史新高。2010年,商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元,分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元,分别增长46.3%和31.2%。

而到了今年随着住宅限购政策的不断“扩容”,开发商对于商业地产的投资更盛。

今年上半年,一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头,下半年商业类用地转让行情依然看涨,出让金额增幅仍将维持在高位。从这一角度看,今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年,而即使仅按照去年的增长幅度计算,预计今年商业地产开发投资总额也将接近1万亿元。

以北京为例,今年上半年已经签约的商业类地块合计为21块,提供的建筑面积为339万平方米,总出让金为174.38亿元,超过了住宅供应量、楼面价。

疯狂拿地的背后是开发商对于未来商业地产的远景规划。

日前,保利集团透露,即将在广州推出的六大商业项目,包括位于广州新中轴线CBD板块的天河北、珠江新城[消息 价格 户型 点评]和琶洲,可售可租总面积超过100万平方米,物业类型为写字楼和酒店服务公寓式写字楼。据悉,这批项目中仅有小部分是保利计划自己持有的,其余都会公开发售;金地集团董事长凌克也表示,金地今年将在商业地产领域实现突破,投资一至两个商业地产综合体项目,并在今后五年,每年商业地产领域的投资额保持在集团总投资额的20%左右。凌克说:“到2015年,金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”

“那么多企业进入,未来的商业项目供应量肯定会大幅增加,供应增加意味着竞争加大。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为,目前商业地产貌似火爆的现状,对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

人地短缺

其实对于目前商业地产投资过热的诟病在圈子里已经渐成主流,土地和人才储备将成为其首要面临的问题。

“大家全做商业地产哪里有那么多地,按照以前的规划,商业配套用地只占供应量的30%。”华远地产总裁任志强表示。

其实商业地产的发展面临的瓶颈就是人才的短缺,从去年以来包括万科、金地、招商等企业的高管纷纷离职。“主要是由于这些人所具备的才能不适合未来企业的转型。”金典地产张宝全向记者表示。

李睿告诉记者,短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配,这必将出现恶性竞争的状况:大量企业的进入,对土地需求量自然增加,地价必然上涨,导致开发成本增加,在本身融资渠道就狭窄的环境下,企业将承受巨大的资金压力;大量项目的出现,必然引发人才大战,高薪挖人的现象现在比比皆是,导致工作的稳定性受到影响,无法正常运作,这也直接影响了项目的服务品质;大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源,也必将导致商业项目的严重同质化,而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。

“目前的招商环境已经比较困难了,某些项目为吸引商户甚至出现极低租金和免租、免物业费的现象。”一位业内人士向记者表示。

“商业地产整体的经营理念和各操作环节都与住宅开发有着巨大区别。商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益,涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系,需要通过调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节依据统一的经营理念,通过专业团队来予以实现,开发商需要具备许多与住宅开发不同的能力。

然而,目前许多转型的房地产企业,在没有完全具备以上要求的情况下,贸然挺进商业地产,风险很大。


[NextPage]

恶性竞争

面对住宅企业强行并入商业地产,此前已经在这一领域站稳脚跟的万达、SOHO中国、阳光新业、光耀东方等企业开始纷纷加速发展,而一些新转型的住宅开发商却纷纷效仿其成功模式,也加快了发展速度。

在商业地产快速发展的过程中,一些恶性竞争的势头已经显露出来,一些新开的商场为了吸引商家的注意,有的打出了低租金,甚至零租金的揽客手段;同时由于人才的匮乏,不少企业开始高薪挖人,例如离开SOHO中国的苏鑫,其聘请销售公司的部分人员均来自SOHO中国,同时光耀东方的销售人员也与SOHO中国有着千丝万缕的联系。

“商业地产领域有着专业的知识和固定的商家合作体系,刚刚进入其中的住宅开发商会被其他精专于商业地产的企业拖垮。比如,两家企业同时在一个区域内选择了项目,此前的商业地产开发商可能需要一年的时间就能完成项目操作,而后来转型的开发商却需要相对较长的时间准备,这样就流失了商业资源和客户。”张宝全表示

  • 本文文字、图片等内容如转载自网络,请作者看到本文后联系本站并提供著作权属证明,本站将依据相关规定支付稿酬。
    

    | 关于我们 | 代理授权书 | 广告业务 | 网络性价比 | 帮助中心 | 我要发布 | 房产中介系统 | 楼盘系统 | 站点地图 | 襄阳房价 | 襄阳楼市 | 襄阳房产网 |

    襄阳房产热线版权所有 Copyright(C) 2006 - 2019网站运营:湖北百腾网络科技有限公司

    襄阳房产网电话:(0710)3211127 QQ:1516399307 Email:info@7xcn.com

    襄阳房产网地址:襄阳市追日路2号高新创业中心C101-C102 鄂ICP备12001871号-17 电信增值业务许可证编号:鄂B2-20120038

    未经授权禁止转载、摘编、复制或建立镜像,违者将追究其法律责任

    本站由湖北三顾律师事务所吴景灏律师提供法律服务

    鄂公网安备 42060602000029号

    房产wap站

    http://3g.xffcol.com/