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上半年50个未限购城市房价无一下跌

“二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构。对于二三线城市,限购政策不应采取一刀切的做法,针对不同城市应该采取不同的措施。”

——中原集团

上半年50个未限购城市房价无一下跌。其中,37个城市房价出现小幅上涨,其余13个城市房价基本持平。

7月25日,中原集团研究针对15个省份50个未限购的二三线城市楼市的调查报告如是称。

中原集团调查报告显示,近四成城市本地投资购房比例超过20%,近三成城市外地人购房比重超过20%。报告认为,应根据市场发展阶段和市场结构等因素差异,采取不同限购措施。

“没有比限购更好的调控政策了。”上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健昨日称,限购是目前有效的调控政策,也有助于房地产市场规范化的形成。

7月12日的国务院常务会议要求,已实施限购措施的城市要继续严格执行,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

新华社此前报道称,有关部门正在“圈定”限购新名单。数据显示,今年上半年,43个已实施限购的城市中,有33个城市的新建商品住房成交面积比去年下降。

限购全面铺开难题

中原集团调查发现,新一轮调控展开以来,包括镇江、宜兴、太仓、泰安、建德等在内的8个城市楼市,成交量出现下降,价格则基本持平;有21个城市受调控影响较小,成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响;另外21个城市基本未受影响。

在被中原集团调查的50个二三线城市中,有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升,11个城市持平,13个城市下滑。成交量同比下滑的受调查城市主要集中在江苏、浙江和江西3个省,而其余12个省份的城市成交量均出现上升或持平。

一位不愿具名的分析师直言,限购不可能在二三线城市全面铺开,而且也没有这个必要。

上述人士告诉早报记者,二三线城市也就是所谓地级市和县级市,这些城市很多地方连房产权属信息系统都还没建立起来或不健全,比如有购房者在该市的某个区买了套房子,但在另一个区的交易系统记录却还是空白。“如果不能搞清楚每个人究竟有几套房,何谈限购?”

限购的“挤出效应”

中原集团调查数据还显示,有14个城市上半年外地人购房比重超过20%。报告将外地人购房比重较高的城市分为两类,一类是具有丰富旅游景观的城市,如海南的文昌、琼海、万宁,山东的威海、淄博、烟台;另一类是受益于大城市“挤出效应”的城市,如福建的泉州,河北的燕郊、廊坊,广东的中山、惠州、东莞等。

限购令在部分大城市的执行,反而催生了周边城市部分区域楼市过热的现象。

杨健称,大城市周边城市的受热不均,还造成了区域房价两极分化的现象。一位业内人士告诉早报记者,像昆山靠近上海的区域房价已经过万,而城区房价仅6000元/平方米,而且很多上海人仅是投资,不会住,空置率很高。

中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也称,大城市周边的城市很多都还算不上二三线城市,限购的可能性不大,而且当地各区域房价“被平均”后,可能并不算高。

“限购陷入两难”

对于限购可能在二三线城市铺开,也有质疑的声音。

一位不愿具名的开发商直言,限购的目的是什么?如果是为了让老百姓买得起房子,那么就应当只限购普通商品房,而豪宅是不需要限购的,这和普通购买力没有关系。并且,城市的楼市均价因此被投资客拉高影响不大,只要普通老百姓那部分需求得到满足就行了。

杨健称,现行的限购政策可能会伤害到真正的刚需,所以现在有声音称,限购政策应细分,“考虑放开豪宅。”

宋会雍也认为,限购豪宅的效果并不明显,而且豪宅买家往往有很多方法可以规避限购。

其实,限购陷入了一种两难的局面。宋会雍坦言,如果一刀切,地方细则表态也不尽相同。如果不是一刀切,那么效果会不明显。

克而瑞分析师杨晨青认为,能用市场调节的就不要用行政手段干预,而限购越限越多,整个市场的市场秩序会被打乱。

前述中原集团的报告认为,由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构。对于二三线城市,“限购”政策不应采取一刀切的做法,针对不同城市应该采取不同的措施。

该报告指出,对于一些本地投资需求占比较高的城市,应尽快出台限购的政策;对于外地客占比较高的城市应区分对待,一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行限购;对一些因大城市限购而被挤到周边城市的自住需求,应该采取鼓励的政策;而纯粹外地投资需求占比较高的城市,也应尽快出台限购政策。

本文转载自凤凰网

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