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商业地产隐现盛市危局:租金难追楼价 回报率近底线

    租金难追楼价 回报率近底线

  2011 年上半年,住宅市场经历了波折动荡的半年,而对于商业地产却是异军突起的半年。综合多家地产研究机构发布的研究报告可见,今年上半年,北京、上海、广州、深圳以及天津等城市,商办物业市场一片火热景象,呈现出供需两旺的态势,市场存量持续消化,多数城市空置率明显下降。
  不过,在具有商业运作经验的从业人士看来,虽然商业地产正在吸引着各行各业的投资者涌入,但在看似利润丰厚的表象下,充斥着经营和投资风险,商业地产投资周期长、回报率低,多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式。

  商办物业供需两旺

  根据太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告,住宅市场受新政影响日益萎缩,但国内的商办物业投资市场日趋活跃,北京、上海、广州、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。

  中原地产发布的报告显示,作为中国经济晴雨表之一的写字楼指数在2011 年上半年出现了明显的上涨,北京、上海、广州、深圳、成都、杭州写字楼租金的累计涨幅分别为 17%、2%、11%、19%、3%、4%,租金呈现全面上涨态势。

  价格方面,受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响,2011 年上半年,深圳、广州、成都、杭州的写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339 元/平方米,半年累计涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。

  据太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼介绍,以北京为例,上半年,金融街一些写字楼租金上涨了50%,部分项目的租金报价甚至翻了一番。目前北京租金的写字楼已突破1000元/月/平方米大关,而CBD区域均价为286元/月/平方米,金融街均价在300元/月/平方米左右。

  王琼分析认为,一方面金融危机逐渐过去,跨国企业实力恢复,另一方面大型国企的扩张明显加快,正是这些支付能力强的买家承接了租金的一路上涨。

  而在众多知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下,地方政府也加大了商办用地的供地力度。数据显示,2011 年上半年,北京、上海、广州、深圳、成都等15个城市的商办用地成交面积1139 公顷,与去年同期相比增加14%,同期住宅用地成交面积同比下降29%。在杭州,商办用地的成交甚至超过了住宅用地成交。

  同时,第二季度大宗物业投资市场继续保持活跃。根据易城中国的研究数据统计,北京、上海、广州、深圳以及天津五大城市在2011上半年度集中了53%的大宗交易,有70%的买家来自国内,其中上市公司占68%。

  热潮背后存隐忧

  在业内人士看来,目前的商办物业已经进入了典型的卖方市场,而租赁市场的火爆,提升了业主的售价预期,使得写字楼单价一路上升。不过,在商用市场成交火热的背后,率偏低却是不争的事实,这也意味着投资风险在增加。

  据中原地产的监测,今年以来,深圳、广州、成都、杭州这四个城市的写字楼租金回报率出现明显分化,其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅,目前租金回报率已下降到4.3%;杭州写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅,但是由于其前期的价格偏高,回报率依然仅有4.3%;而广州、成都两地的租金回报率目前仍在较好水平,分别为6.0%和7.7%。

  “实际上,之前有很多人认为商办物业市场是个重大机会,但我并不看好。”世联地产(002285,股吧)相关负责人对记者表示,商办物业率低导致回收周期长,持有型物业和销售型物业有很大不同,其增值曲线和方式也不一样,持有型物业必须有长期的养客期,一些没有良好收益率的项目,谁买谁赔。

  在商业地产领域,有个“一三五”法则,即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说,商办物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5~10年经营成熟后的增长空间,这个增长空间约在30%~50%之间。但重要的是,商业项目需要长期的“养护”和持有,才能将其价值逐渐释放。

  据了解,从目前内地商业地产的现状来看,一线城市的优质物业率仅为6%~8%,低于香港8%~9%的水平。以北京中关村为例,一般的写字楼租金为5元/平方米/天,偏高档的租金在7~10元/平方米/天,按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算,平均租金回报率仅为5%左右。

  “目前北京商用物业静态的资金回报率约为4%~5%,这已经是一个比较低的水平,表面租金回报率如果在5%,扣除税费就更低了。”一位地产研究人士对记者表示,3%的回报率基本是底线,如果触及这个底线,投资的风险就已经出现了。

    本文转载自凤凰网

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